به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ در جلسه بررسی تحولات بازار مسکن مقرر شد با قید فوریت در خصوص طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن تصمیم‌گیری و پس از تصویب در لایحه‌ای دوفوریتی به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.
ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره این موضوع اعلام کرد: متن لایحه نهایی برای تصویب به هیئت دولت ارائه شده است و توضیح داد: مطابق این لایحه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌نمایند درصورتی‌که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از پنج سال پس از تاریخ تملک اقدام نمایند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.
وی تصریح کرد: در این لایحه درصورتی‌که فاصله زمانی بین انتقال مالکیت کمتر از یک سال باشد، فروشنده ۶۰ درصد از مابه‌التفاوت قیمت زمان تملک و انتقال مالکیت را می‌پردازد، بین یک تا دو سال ۴۰ درصد، بین دو تا سه سال ۲۰ درصد، بین سه تا چهار سال ۱۰ درصد و در نهایت بین چهارتا پنج سال ۵ درصد سود معامله را به‌عنوان مالیات پرداخت کند.
هدف دولت در خصوص وضع این مالیات، ساماندهی بازار مسکن اعلام شده است؛ زیرا این قانون با افزایش هزینه معامله در زمان کوتاه، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم می‌کند.
محمود اولاد، كارشناس بازار مسكن در واكنش به اين سياست جديد مالياتي گفت: بسيار بعيد به نظر مي‌رسد كه با ماليات ميزان عرضه مسكن افزايش پيدا كند، سه سال قبل هم در بخش ماليات از خانه‌هاي خالي به دنبال عرضه بيشتر مسكن بودند كه اين سياست هم به بن‌بست خورد.
وی ادامه داد: اين اقدام دولت باعث مي‌شود تا افرادي هم كه در بخش بهسازي مسكن فعاليت داشتند كارشان را از دست بدهند. اين افراد اغلب خانه‌هاي چند سال ساخت را مي‌خريدند و با تعمير و بازسازي (تغییر کابینت‌ها و كف‌پوش و...) آن را به‌روز و نو مي‌كردند و باعث افزايش عمر مفيد ساختمان هم مي‌شدند و با اين سياست جديد مالياتي اين فعاليت هم محدود شده و ساختمان‌ها هم مستهلك‌تر از قبل خواهند شد.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه اين نوع مالیات ستانی معاملات ملك را كم خواهد كرد، افزود: افرادي هم كه درصدد تهيه خانه‌اي جديد هستند و خانه‌اي را معامله كرده‌اند و مي‌خواهند واحد قبلي خود را بفروشند و مشتري هم براي ملك قبلي خود ندارند حاضرند با ۱۰ درصد زير قيمت ملك خود را به دلال بفروشند تا به‌نوعی براي خريد خانه جديد خود تأمین مالي كنند تا زيان بيشتري نكنند.
وی توضیح داد: حال با اين سياست جديد مالياتي اگر قرار باشد اين دلال ۶۰ درصد ماليات براي خريد اين ملك بدهد يا از اين معامله صرف‌نظر مي‌كند يا خواستار خريد ملك اين فرد ۵۰ درصد زير قيمتي می‌شود و به‌نوعی با اعتراض متقاضيان ملك روبرو خواهد شد که همه اینها التهابات بازار مسکن را می‌افزاید.
مدل مالیاتی ارائه شده، راه‌حل مناسبي براي ساماندهی بازار مسكن نيست
اولاد افزود: زماني هم كه موضوع مربوط به اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي مطرح شد كارشناسان مسكن به اين طرح انتقاد كردند و اعلام شد كه اين مدل‌ها راه‌حل‌هاي مناسبي نيستند، آن زمان دولت ادعا مي‌كرد كه بالاي ۲.۵ ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد و زماني كه به خوداظهاري و ثبت و سامانه رسيد اعلام شد كه تنها ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار خانه خالي شناسايي شده كه بسياري از اين خانه‌ها هم بر اساس گفته دارايي اصلاً مشمول ماليات خانه خالي نمي‌شوند.
وی تصریح کرد: اكثر اين آمارها از خانه‌هاي خالي مربوط به مسكن مهر‌هايي است كه در شهرهاي جدیدتر روي دست دولت مانده و اصلاً با اين خانه‌ها هم نه مي‌توان كنترل قيمت كرد و نه عرضه ملك را بيشتر كرد.
ساخت‌وساز املاک نياز به زيرساخت مناسب دارد
این کارشناس مسکن گفت: ساخت‌وساز نيازمند خدمات پيراموني و زيرساخت مناسب است و ادامه داد: فرض كنيم سالانه ۱ ميليون واحد مسكوني ساخته شود؛ اما آيا زيرساخت مناسب این تعداد واحد در كشور فراهم شده است يا نه؟
اين كارشناس بازار مسكن گفت: بعد از دو سال اعلام شده كمي بيشتر از ۲۰۰ هزار نفر قادر به آورده براي ساخت مسكن ملي بوده‌اند، اين روزها هم فشار بر بانك‌ها براي ارائه تسهيلات ساخت مسكن ملي بيشتر شده؛ اما سؤال اينجاست بانك‌ها به چه افرادي مي‌توانند وام بدهند و چه كساني قادر به بازپرداخت اين ميزان از وام هستند.
مسئله اصلی بازار مسکن ما در حال حاضر اصلاً مسئله مالیات نیست
علی نوذرپور کارشناس بازار مسکن درباره موضوع طرح مالیات ۵ تا ۶۰ درصدی از معاملات مکرر مسکن به خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا اظهار کرد: مسئله اصلی بازار مسکن ما در حال حاضر اصلاً مسئله مالیات نیست. مشکل این است که مسکن به‌اندازه کافی وجود ندارد و تولید هم نتوانسته به‌اندازه وعده‌هایی که داده شده به انجام برسد. تقاضا هم‌افزایش پیدا کرده و این در کنار کاهش توان خرید مردم به‌واسطه تغییر قیمت ارز و هزینه‌های ساخت‌وساز موجب شده تا مسکن دچار مشکلات عدیده‌ای شود.
وی ادامه داد: در تمام کشورهای جهان کسی که مسکن می‌سازد مورد تشویق قرار می‌گیرد و این معنا ندارد که سیاستی گذاشته شود تا این افراد انگیزه ساخت مسکن را از دست بدهند. این سیاست (دریافت مالیات از معاملات) برای جایی به کار می‌رود که اصولاً مشکل مسکن وجود نداشته باشد و مسکن به تعداد زیادی موجود باشد و دولت قصد دریافت مالیات از مسکن‌های اضافه را داشته باشد، نه در کشور ما که مسکن به تعداد موردنیاز موجود نیست.
این کارشناس افزود: در کشورهایی که تعداد املاک بسیار زیاد است عده‌ای به دنبال کسب سود از این بازار هستند و حاضرند دست به هر کاری برای کسب سود بیشتر بزنند و دولت بر این‌گونه معاملات مالیات می‌بندد تا مقداری از این سود به خزانه دولت بازگردد؛ اما در کشور ما که مسکن به تعداد لازم وجود ندارد معامله که مشکلی را ایجاد نمی‌کند اتفاقاً این معامله‌ها، دارد بازار مسکن را رونق می‌دهد و بازار را از حالت رکود خارج می‌کند تعداد معاملات در حال حاضر مشکل اصلی مسکن نیست، آن کس که مسکن را سال‌ها نگه می‌دارد و نمی‌فروشد این شخص موجب افزایش التهاب در بازار مسکن شده است.
وی در ادامه گفت: امروز فریز کردن مسکن و در اختیار قرارندادن مسکن به مصرف‌کننده مشکل ماست که آن را هم در غالب قانونی به نام مالیات بر خانه‌های خالی پیگیری کردند که جوابگو نبود و نتوانستند نتیجه مناسبی را از این قانون بگیرند. پس وقتی هیچ یک از این راهکارهای اجرا شده پاسخگوی حل مشکل مسکن در جامعه نیست باید نتیجه گرفت که راه را درست نرفته‌ایم و مشکل را درمان نکرده‌ایم.
مسکن یک پارامتر وابسته در اقتصاد است
وی توضیح داد: مسکن یک پارامتر وابسته در اقتصاد است و یک پارامتر مستقیم نیست و متغیری است که به متغیرهای دیگری اقتصادی وابسته است؛ یعنی با تغییر سایر متغیرهای اقتصادی، مسکن نیز تغییر می‌کند و تا وقتی که درآمد سرانه مردم به‌قدر کافی نیست که بتوانند مسکن تهیه کنند و هر روز نیز کاهشی می‌شود و این کاهش توان به این واسطه است که دولت نتوانسته از طریق افزایش حقوق توان تهیه مسکن را بیفزاید و درعین‌حال اشتغال جدید ایجاد نمی‌شود و میزان بیکاری بالاست جامعه روزبه‌روز فقیرتر می‌شود پس مشکل اصلی مردم چگونگی تهیه مسکن است نه میزان مالیات بر آن...
وی تصریح کرد: حالا و در این شرایط هنوز کسانی که حاضرند سرمایه خود را در بازار مسکن به کار گیرند و این تولید را انجام دهند؛ ولی دولت به آنها امکانات و تسهیلات نمی‌دهد و حمایت‌های لازم را از آنها به عمل نمی‌آورد در مرحله بعد تازه می‌آید و با قراردادن مقرراتی دست‌وپاگیر و تشدیدکننده از این تولید مسکن جلوگیری هم می‌کند. این به هیچ سیاست بخردانه‌ای نیست.
وی با اشاره به وعده‌های دولت برای ساخت شهرک‌هایی در اطراف شهرهای جدید اظهار کرد: دولت قول داده بود طی این سال‌ها یعنی از سه سال پیش تا کنون و از زمان وزارت آقای اسلامی شهرک‌سازی را دنبال کند و اعلام کرد که شهرک‌هایی در حال احداث هستند که تاکنون حتی یک باب از این شهرک‌ها تحویل نشده است.
امروز بهترین انتخاب نوسازی بافت فرسوده است
وی ادامه داد: در شهرداری‌ها و بافت‌های فرسوده که امروز بهترین انتخاب برای نوسازی و شهرسازی هستند چه کارنامه‌ای برای این ساخت‌وسازها ثبت شده و آیا تاکنون هیچ واحدی در سال اخیر در این راستا تحویل شده یا نه؟
شهردار اسبق منطقه ۲۲ گفت: در شهرک پیکان‌شهر ۴ الی ۵ سال است که قرار است این شهرک نوسازی شود؛ ولی هنوز قدمی در راه این ساخت‌وساز برداشته نشده و وقتی در بافت قدیمی که کار ساده‌تر است این کار ساده‌تر صورت می‌پذیرد؛ ولی کار پیش نمی رو چطور می‌توان از دولت انتظار داشت که در یک بافته دور از شهر و زمین که زیرساخت‌های آن آماده نیست بتواند به‌سرعت اقدام به ساخت‌وساز مسکن نماید.
وی در پایان گفت: حال با وجود این همه مشکل اینکه دولت بیاید و قانونی هم مصوب کند که فعالان این حوزه را از سرمایه‌گذاری فراری دهد و ریسک این فعالیت اقتصادی را افزایش دهد به‌هیچ‌وجه منطقی نیست.
فرار سرمایه از بازار مسکن شروع شد
مجید گودرزی کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه نیز درباره این موضوع به راه دانا اظهار کرد: قدم که به خیابان‌ها و کوچه‌های مناطق یک و دو تهران می‌گذاریم، آگهی‌های فروش مسکن درودیوار را پرکرده است.
وی ادامه داد: فروشندگان و سرمایه‌گذاران در این مناطق معمولاً شاخک‌های تیزی دارند و خیلی زودتر از بقیه مردم از تحولات بازار مسکن مطلع می‌شوند.
وی توضیح داد: بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به اسفند ۱۴۰۱ حدود ۴۶ درصد بوده است؛ بنابراین افزایش قیمت مسکن باید بیش از ۱۰۶ درصد در سال باشد تا بازدهی آن مثبت شود. که این امر با وجود رکود سنگین حاکم بر این بازار دور از ذهن است.
وی افزود: مالیات ۶۰ درصدی به معاملات مکرر مسکن، درخواست پایگاه خبری دولت برای شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های مسکن و ملاک قرارگرفتن این آگهی‌ها به‌عنوان خوداظهاری مالیاتی و نیز امنیتی‌شدن بحران مسکن با بیش از سی میلیون نفر جمعیت که به‌شدت ناراضی هستند، امکان اخذ اقامت با قیمت کمتر در سایر کشورها، رسوب حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن باارزش افزوده صفر، زنگ‌های خطر را برای بازار مسکن در کشور ما به صدا درآورده است.
وی تصریح کرد: بانک‌های ورشکسته که عموماً هم در ملک سرمایه‌گذاری کرده‌اند، و قول دولت برای انحلال آنها و عرضه املاک آنها برای مفاصاحساب این بانک‌ها به بازار مسکن، رونق بورس در سایه کسادی بازار ملک و... همگی نشان از آن دارد که تحولات بازار مسکن حتمی و ضروری است.
این کارشناس اقتصادی در پایان گفت: در صورت اجرایی شدن طرح مالیاتی فوق، احتمالا در آینده نزدیک شاهد افزایش عرضه فایلهای فروش در این بازار خواهیم بود و رشد شاخص بورس در ماه‌های اخیر امید بازگشت سرمایه های رسوب شده در بخش مسکن را به بازار سرمایه بیشتر کرده است.
گفتنی است؛ یکی از چالش‌هایی که طرح‌های مالیاتی حوزه مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه شده‌اند چگونگی اجرا بوده است؛ به طوری که طرح مالیات بر خانه‌های خالی که آذرماه ۱۳۹۹ به تصویب رسیده هنوز در نحوه اجرا دچار معضلاتی است. قرار است دولت در سال جاری ۲,۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند اما در ۹ ماهه ابتدای سال گذشته تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد.
مالیات بر عایدی سرمایه هم که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز را هدف قرار داده با گذشت حدود سه سال از اعلام وصول شدن آن در مجلس، هنوز به قانون تبدیل نشده است. مالیات عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که از حدود ۱۰۰ سال قبل در بسیاری از کشورها اجرایی شده و در سال ۲۰۲۱ در دست کم ۱۴۲ کشور استفاده شده است. انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.