به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ بر اساس آمارهای رسمی مسکن منتشر شده، زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران طی سال‌های ۱۳۹۸، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است، این زمان برای کل کشور طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعداد ۲۳ سال و ۴۹ سال را نشان می‌دهد، به‌عنوان‌مثال یک کارگر با حقوق ۷ میلیون تومان، اگر هیچ هزینه‌ای نکند، برای خرید یک آپارتمان یک و نیم میلیاردتومانی در جنوب شهر تهران، به زمانی حدود ۱۴۲ ماه یعنی قریب به ۱۸ سال زمان نیاز دارد که صاحب‌خانه شود.
اگر قیمت ثابت باشد یک کارگر شاید بعد از ۱۸ سال بتواند صاحب مسکن شود
در صورتی این کارگر توان خرید این مسکن را خواهد یافت که در این ۱۲ سال قیمت خانه افزایش نیافته باشد وگرنه که باید رقم‌هایی بیش از این پرداخت کند تا شاید خانه‌ای در حواشی یا جنوب شهر تهران را تهیه کند.
هفته گذشته سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از طرح لایحه‌ای برای مالیات ۶۰ درصدی مسکن خبر داد که با دو فوریت برای تصویب به مجلس ارسال شده است که شاکله اصلی این طرح براین‌اساس است که اگر فردی ملکی را خریداری کند و در کمتر از یک سال آن را بفروشد، این معامله مشمول ۶۰ درصد مالیات شود.
بیشتر بخوانید:
توسعه افقی شهرها و اعطای زمین؛ راهکار اصلی مهار تورم مسکن
مسکن همواره یک بازار سودده بوده؛ اما اکنون با این طرح شرایط تغییر کرده و سرمایه‌گذاران باید از پنج تا ۶۰ درصد از سود خود را مالیات دهند که با این حساب چیزی دست سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت را نمی‌گیرد و این قانون باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران کمتر به سراغ بازار مسکن بروند و تنها بازاری که مشمول مالیات نمی‌شود و سودی بالایی دارد بازار سرمایه یا همان بورس است. یعنی سرمایه‌گذاری و سهام‌داری در بورس نیازی به پرداخت مالیات ندارد.
سود مسکن در مقایسه با بورس پس از اعمال مالیات بر معاملات مسکن
اگر سود و مالیات بورس را با بازار مسکن مقایسه کنیم به اعداد و ارقام جدیدی خواهیم رسید. دولت مالیاتی برای معاملات بورس وضع نکرده، اما بر اساس قوانین سهام‌داران (فروشندگان) باید در هنگام نقل‌وانتقال سهام به میزان نیم درصد از ارزش سهام خود را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. این مالیات نیم‌درصدی به نقل‌وانتقال سهام مربوط است و خریداران و فروشندگان مالیاتی پرداخت نخواهند کرد. به‌طورکلی سود سهام بورسی معاف از مالیات است؛ درحالی‌که سود بازار مسکن مشمول ۶۰ درصد مالیات می‌شود؛ بنابراین دورازذهن نیست که پول‌های حقیقی از بازار مسکن خارج و به بورس وارد شوند که این به‌تنهایی می‌تواند بر رکود بازار مسکن بیفزاید.
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در خصوص آخرین وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: بر اساس آنچه به طور میدانی می‌توان استنباط کرد، وضعیت تولید مسکن همچنان مانند سال گذشته است و در سال ۱۴۰۲ نیز همین رویه می‌تواند ادامه داشته باشد. تا کنون اتفاق جدیدی نیز رخ نداده است مگر اینکه در برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌ها تغییراتی صورت بگیرد.
وی ادامه داد: هر برنامه‌ای نیز به کار گرفته شود مشمول زمان است و این بیماری که در ۱۰ تا ۱۲ سال گذشته ایجاد شده به‌راحتی قابل‌حل نخواهد بود.
پیمان مولوی، اقتصاددان و کارشناس بازارهای مالی هم درباره این بازار در هفته اخیر اظهارنظر کرد و گفت: بازده مسکن از انتهای آذر ۱۴۰۱ تا انتهای خرداد ۱۴۰۲ به‌صورت نقطه‌ای حداقل ۳۰ درصد خواهد بود.
وی افزود: نرخ بهره حقیقی در حال حاضر نزدیک به منفی ۲۰ درصد است؛ تا زمانی که نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران منفی باشد، رشد بازار مسکن یا دوره رونق این بازار ادامه‌دار خواهد بود.
مولوی ادامه داد: رشد قیمت در بازار مسکن از تورم سال ۱۴۰۲ که چشم‌اندازی بالاتر از ۵۰ درصد دارد، در کل کشور پیشی خواهد گرفت. وی همچنین گفت: به نظر می‌آید تا خرداد ۱۴۰۲ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از متری ۶۲ میلیون تومان عبور خواهد کرد.
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن نیز هفته گذشته درباره این موضوع به راه دانا گفت: در نتیجه کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، رشد بالای تقاضا را شاهد خواهیم بود. او بیان کرد: حتی اگر تحریم‌ها نیز برداشته شود و وضعیت روبه‌بهبود برود باز هم مسئله درباره بهبود شرایط بازار مسکن متفاوت است، زیرا برای فراهم‌کردن واحد برای عرضه، یک تا دو سال زمان لازم است و بازار پاسخگوی عرضه در آن بازه زمانی نیست.
فردین یزدانی دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در مورد پیش‌بینی خود از آینده این بازار گفت: به نظرم روند کاهش تولید ادامه پیدا می‌کند به جز اندک تولیدی که در چارچوب طرح نهضت ملی مسکن است و شاید ساخت آن تا ۱۰۰ الی ۲۰۰ هزار واحد ادامه پیدا کند.
وی ادامه داد: باتوجه‌به افزایش نرخ دلار به نظر می‌آید افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه می‌یابد و تب بازار دارایی‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند از جمله زمین و مسکن نیز از این دسته هستند.
فرهاد بیضائی، کارشناس و تحلیلگر بازار و اقتصاد مسکن، در خصوص فروش مسکن در بورس و اصلاح موضوع فروش متری مسکن به راه دانا اظهار کرد: فروش متری مسکن در بورس به برخی دلایل که به خود مسکن و ویژگی‌ها و تفاوت‌های مسکن حتی در یک مجتمع برمی‌گردد موضوعی است که باید اصلاح شود.
وی توضیح داد: به‌صورت کلی نمی‌توان عنوان کرد که چند واحد مسکونی در یک مجتمع را به‌صورت متری با یک قیمت می‌توان در بورس در معرض فروش گذاشت، اما این موضوع بدین معنا نیست که فروش مسکن در بورس غیرممکن است.
وی افزود: اصولاً کالایی که در بورس عرضه می‌شود باید از قابلیت همگن بودن برخوردار باشد، در غیر این صورت کالا قابلیت عرضه در بورس را از دست می‌دهد. باتوجه‌به اینکه در فروش متری مسکن کالا ناهمگن است، یعنی واحد جنوبی در یک‌طبقه با واحد شمالی در همان ساختمان دو قیمت متفاوت دارند، یا طبقه یک با طبقه دهم قیمت متفاوتی دارد؛ بنابراین عموماً مسکن کالای همگنی به شمار نمی‌رود و نمی‌توانیم در بورس کالا قیمت‌گذاری واحدی برایش داشته باشیم.
بورس ابزارفروش سهام مسکن یا اوراق سهام است
این تحلیلگر مسکن افزود: به این خاطر می‌توان گفت فروش متری مسکن در بورس سخنی غیرفنی است، اما در بورس برای خانه‌دار کردن مردم می‌توان از ابزارفروش سهام مسکن یا اوراق سهام بهره برد.
وی توضیح داد: در سیستم سهام، پروژه ارزشیابی و معادل آن سهام تولید می‌شود و آن سهم در بورس واگذار می‌شود، با وجود چنین مکانیزمی در بورس و ایجاد صندوقی برای این منظور و تشکیل هیئت واگذاری در بورس، می‌توان اقدام به فروش پروژه‌های مسکن کرد، بنابراین فروش مسکن به این شکل در بورس ممکن و عملی است.
خرید متری مسکن در بورس به‌تدریج می‌توانند موجب صاحب‌خانه شدن شود
وی در پایان تصریح کرد: میزان سهامی که خریداری می‌شود بستگی به میزان سرمایه فرد دارد، اگر فردی سرمایه مناسبی داشته باشد، می‌تواند یک واحد را خریداری کند یا سرمایه‌های کمتر می‌توانند سهام کمتری برای خرید مسکن خریداری کنند. به‌هرحال سازوکار فروش مسکن در بورس در این روال شدنی و عملیاتی است و مردم با این روند به‌تدریج می‌توانند صاحب‌خانه شوند.
بیشتر بخوانید:
پیش بینی اعتبارات و منابع کافی، راهکار برون رفت از مشکل مسکن