به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ آن‌طور که از آمارها برمی‌آید، در ماه‌های اخیر وجود سطح بالای انتظارات تورمی به مشکلات بخش مسکن افزوده و مسکن را بیش از گذشته از دسترس گروه کم‌درآمد و حتی گروه‌های با درآمد متوسط خارج کرده است.
گرانی مسکن بیشتر دامن مناطق جنوبی و کمتر برخوردار جامعه را گرفته است
این وضعیت با عملیات سفته‌بازانه در بازار مسکن و عدم اثرگذاری برنامه‌های مسکن دولت ترکیب شده و وضعیت نابسامانی را به وجود آورده است، شرایطی که طبق آمارها، مشکلات آن به جمعیت حومه و نیمه جنوبی شهر تهران و سایر شهرها بیشتر اصابت کرده و گرفتاری‌های جدیدی را برای مستأجران به وجود آورده است.
اگرچه این چندمین گزارش راه دانا در این زمینه در ماه اخیر است؛ ولی در این وضعیت نابسامان وظیفه خبرنگاری و نگاه اجتماعی به این موضوع ایجاب می‌کند که برای هر تعداد که نیاز باشد تکرار کنیم که بحران فعلی در بخش مسکن کشور تابعی از شرایط اقتصاد کلان ازجمله تورم بالا و وجود انتظارات تورمی است.
لذا با درنظرگرفتن شرایط فعلی کنترل اتفاقات بعدی در بازار مسکن بسیار به ایجاد ثبات در شاخص‌های اقتصاد کلان بستگی دارد. این موضوع یعنی عدم ثبات به‌قدری مهم است که حتی باعث شده بخش خصوصی نیز با هراس از تغییرات قیمت‌ها، از بازگشت سرمایه نگران شده و به‌جای ساخت‌وساز، به سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی حتی خریدوفروش مسکن روی آورد.
روند طولانی، هزینه بر و نفس‌گیر مجوزهای ساخت موجب فرار پول از صنعت ساخت و ساز شده است
روند بسیار طولانی و نفس‌گیر اعطای مجوزها برای ساخت‌وساز نیز ازجمله دافعه‌هایی است که سرمایه‌گذاران را از ساخت‌وساز دور می‌کند و باید در نظر داشته باشیم که بخشی از تلاطم‌ها در بازار مسکن هم از جنس هجوم تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است.
از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون بانک مرکزی ایران گزارش ماهانه خود از معاملات مسکن را منتشر نکرده و آخرین گزارش مرکز آمار ایران نیز مربوط به معاملات مسکن در دی‌ماه همان سال است. فارغ از اینکه استدلال مسئولان دولتی برای سانسور گزارش معاملات مسکن چیست، در واقعیت و روی زمین، قیمت مسکن طی چند ماه اخیر جهش عجیبی را تجربه کرده است.
از آذر ۱۴۰۱ گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن منتشر نشده است
این گزارش با بررسی و توجه به قیمت آگهی‌های درج‌شده در پلتفرم‌ها مرقوم شده و به عبارتی باتوجه‌به چانه‌زنی‌های خریدار - فروشنده، گرچه قیمت‌های فعلی بالاتر از قیمت معاملات است، اما همین قیمت‌ها نیز نشان می‌دهد انتظارات تورمی در بازار مسکن به‌شدت روبه‌رشد است.
درحالی‌که آمار رسمی از طریق مرکز آمار یا بانک مرکزی نشر نشده، تعداد معاملات و میانگین قیمت معاملات مشخص نیست؛ اما بدون اینکه قیمت آگهی را قیمت‌های واقعی بدانیم، به‌هرحال این قیمت‌ها نشان می‌دهد اوضاع‌واحوال مسکن چندان خوب نیست. میانگین قیمت آگهی‌های فروش مسکن مناطق ۲۲گانه شهر تهران در انتهای فروردین به بیش از ۵۵ میلیون تومان رسیده است.
این داده‌ها نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در آگهی‌های مسکن مربوط به حومه تهران و مناطق عمدتاً نیمه جنوبی تهران است. حومه تهران با ۱۵۰ درصد در رتبه اول افزایش قیمت‌ها قرار دارد. پس از آن، مناطق ۱۰ و ۱۷ با ۱۴۹ درصد، منطقه ۱۳ با ۱۴۴ درصد، منطقه ۱۸ با ۱۲۹ درصد، منطقه ۱۵ با ۱۲۶ درصد، منطقه ۸ با ۱۲۶ درصد، منطقه ۱۴ با ۱۱۹، منطقه ۲۱ با ۱۱۸ و منطقه ۱۶ با ۱۱۷ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
جنوب پایتخت رکورددار افزایش قیمت
بررسی‌ها نشان از این موضوع دارد که بالاترین افزایش قیمت‌ها در آگهی‌های فروش مسکن، مربوط به مناطق حومه تهران بوده است، به‌طوری‌که طبق داده‌ها میانگین قیمت‌ها در حومه و شهرهای اقماری تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در بهار ۱۴۰۱ با رشد ۱۵۰ درصدی به بیش از ۳۰ میلیون تومان در بهار ۱۴۰۲ رسیده است.
در خصوص حومه و جنوب شهر تهران در سال‌های قبل گفته می‌شد این مناطق از میانگین شهر تهران و نیمه شمالی جامانده‌اند و به‌نوعی افزایش بیشتر قیمت‌ها در این مناطق برای جبران آن عقب‌ماندگی قیمتی است؛ اما به چند دلیل این موضوع شاید برای شرایط فعلی دلیل قانع‌کننده‌ای نباشد.
اولین دلیل این است که طی دو سال اخیر جاماندگی اولیه نیمه جنوبی و حومه نسبت به نیمه شمالی جبران شده و طی دو سال قیمت‌های حومه و نیمه جنوبی شهر تهران رشد بالاتری نسبت به نیمه شمالی داشته است.
به نظر می‌رسد سرریز جمعیت پرتاب‌شده از نیمه شمالی و میانه شهر به نیمه جنوبی و سرریز جمعیت نیمه جنوبی به حومه و همچنین موج بالای تقاضای مسکن با ورود اتباع خارجی (عمدتاً افغانستانی) دلیل بالارفتن قیمت‌ها و همچنین افزایش انتظارات تورمی در مناطق حومه و نیمه جنوبی شهر تهران شده است.
مسکن اجتماعی‌ترین کالای اقتصادی است
با درنظرگرفتن ویژگی‌های خاص حومه و ازجمله مشکلات زیستی، رفت‌وآمدی، اجتماعی و درنهایت استقرار طبقات کم‌درآمد در این مناطق، اتفاقات اخیر یعنی افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در آگهی‌ها، می‌تواند تبعات اجتماعی - اقتصادی مخربی در زندگی ساکنان این مناطق برجای بگذارد.
گرچه دولت‌ها طی ۱۰ سال اخیر (هم مسکن مهر، هم مسکن ملی و هم نهضت ملی مسکن) عمده برنامه‌های ساخت مسکن خود را در این مناطق متمرکز کرده‌اند، اما حجم بالای خانه‌های خالی و فاقد سکنه در این مناطق (به‌ویژه پرند و پردیس) نشان می‌دهد فقر و مشکلات زیستی ساکنان حومه باعث شده آنها نتوانند مسکنی را که با حمایت دولت ساخته می‌شود نیز تصرف کنند.
هزینه‌های تکمیل واحدها در کنار عدم اجرای زیرساخت‌های شهری ازجمله دلایل این وضعیت بوده است. براین‌اساس، باتوجه‌به مشکلات معیشتی ساکنان این مناطق، در صورت عدم چاره‌اندیشی برای مسکن که یکی از اصلی‌ترین هزینه‌های خانوارهای کم‌درآمد بوده، موجب می‌شود آنان به‌واسطه فقر مسکن (سهم بالاتر از ۳۰ درصدی مسکن در هزینه خانوار) قید بسیاری از هزینه‌های خوراکی و کالاهای اساسی را بزنند. این وضعیت تأثیر مخربی روی کیفیت زندگی و زیست ساکنان این مناطق خواهد داشت.
بخشی از خریداران مسکن برای سرمایه‌گذاری به این بازار آمده‌اند
به گزارش راه دانا، بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های اخیر سهم خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در تهران، کلان‌شهرها و در حال حاضر در حومه کلان‌شهرها به حول‌وحوش ۸۰ درصد رسیده و سهم خریدهای مصرفی با عقب‌نشینی به حدود ۲۰ درصد تنزل یافته است.
براین‌اساس کنترل این شرایط در وهله اول با کنترل تورم عمومی و ثبات‌بخشی به اقتصاد کلان و افزایش ساخت‌وساز امکان‌پذیر بوده، اما نباید از ابزارهای کنترلی همچون مالیات سالانه بر املاک (مالیات بر ملاکی) و در وهله بعدی از مالیات بر عایدی سرمایه غافل بود.
این دو ابزار می‌تواند از ورود سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران به بخش مسکن تا حدود زیادی جلوگیری کرده و همین‌طور باعث افزایش عرضه واحدهای حبس شده فعلی شود که نتیجه هر دو، تعدیل قیمت‌ها به‌جای افزایش بی‌حدوحصر فعلی باشد، به‌شرط اینکه در اعمال این سیاست‌ها حتماً اقشار ضعیف و معافیت‌ها در نظر گرفته شوند تا فشار مضاعفی به این اقشار وارد نشود.
بیشتر بخوانید: