به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ از بلاغ؛ بحران مسكن موضوعي مربوط به يك كشور خاص نيست، بلكه بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه امروزه بسياري از كشورها حتي با اقتصاد پيشرفته با بحران مزمن و دامنه‌دار مسكن دست و پنجه نرم مي‌كنند. با نگاهي به وضعيت بسياري از كشورها مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه حل بحران مسكن به صورت كامل و در كوتاه مدت امكان پذير نيست، بلكه در واقع با برنامه‌ريزي‌ها مي توان از تشديد بحران مسكن جلوگيري كرد. بحراني كه همان گونه كه در اين گزارش اشاره شده است، به صورت دوره‌اي دامن بسياري از جوامع و كشورها را مي‌گيرد و در بهترين وضعيت شايد بتوان با انجام برخي سياست‌هاي دولتي و مداخله‌گر در بازار از تشديد اين بحران جلوگيري كرد.
امروزه بحران مسکن یک بحران فراگیر در بسیاری از کشورهای جهان است. از این رو مجمع جهانی اقتصاد گزارش داده است که نیاز فوری به افزایش تولید مسکن و قیمت مناسب مسکن تقریبا در همه کشورهای جهان وجود دارد، در غیر این صورت افزایش شکاف درباره سکونت و مالکیت مسکن می‌تواند منجر به یک بحران اجتماعی عمیق و ناآرامی‌های گسترده شود.
از سوی دیگر بازار مسکن، همواره یک بازار سرمایه‌ای به شمار می‌رود و دارایی خالص بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط به شدت به املاک و مستغلات وابسته است. به عنوان نمونه در چین، ۷۰ درصد از ثروت خانوارها در بازار مسکن جریان دارد. همچنین بیش از نیمی از خانواده‌های آمریکایی نمی‌توانند یک خانه ۲۵۰ هزار دلاری بخرند، در حالی که قیمت متوسط یک خانه در آمریکا بیش از ۴۰۸ هزار دلار (بيش از بيست ميليارد تومان) است. همچنین مجمع جهانی اقتصاد گزارش داده است که تقریبا ۱۱ میلیون خانوار آمریکایی بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره خانه می‌کنند.
بحران جهاني مسكن
نگاهی به وضعیت بازار مسکن در کشورهای مختلف نشان می‌دهد که لیبرال‌ترین جوامع غربی نیز با بحران مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند. این بحران گاه خود را در بخش افزایش و در موارد دیگری با کاهش ارزش مسکن نشان می‌دهد. ماه گذشته داده‌های آماری در انگلیس نشان داد که روند صعودی نرخ بهره بین بانکی از یک سو میلیون‌ها خانوار در این کشور را در بحبوحه معضلی به نام «بحران هزینه‌های زندگی» بدهکارتر کرده و از سوی دیگر ارزش ملک را در این جزیره کاهش داده است.
بر اساس گزارش گاردین، بالغ بر ۲ میلیون انگلیسی طی ماه گذشته میلادی اجاره مسکن، قسط وام بانکی، کارت اعتباری و یا قبوض خود را پرداخت نکرده‌اند. این وضعیت سبب شده تا مردم ناگزیر به اقدامات جبرانی نظیر کاهش خرید مواد غذایی، فروش دارایی‌ها، قرض گرفتن و یا در بهترین حالت استفاده از پس‌انداز متوسل شوند. کاهش ارزش ملک در انگلیس اگرچه تحت تاثیر کاهش قدرت خرید شهروندان این کشور صورت گرفته، اما بحران بزرگ‌تر کاهش عرضه ملک را به همراه خواهد داشت و این کاهش عرضه به نوبه خود در بلندمدت به جهش قیمت مسکن دامن خواهد زد.
تا قبل از آن که در چند ماه اخیر، انگلیسی‌ها رکود در بازار مسکن را تجربه کنند، با تورم روزافزون قیمت مسکن رو‌به‌رو بودند و در بهمن‌ماه سال گذشته، روزنامه فایننشال‌‌تایمز گزارش داد که قیمت مسکن در لندن درحالی افزایش یافته است که افزایش دستمزدها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است و در این شرایط فاصله خانه‌دار شدن برای مستاجران بیشتر شده است.
بنابراین در شرایط فعلی انتظار می‌رود رکود در بازار مسکن لندن همزمان با کاهش عرضه زمینه تورم بزرگ‌تری را در آینده فراهم کند.
در واقع بازار مسکن هم در برابر از دست دادن ارزش خود و کاهش قیمت و هم در برابر افزایش نامتعارف آسیب‌پذیر است و وضعیت ایده‌آل زمانی است که مسکن با شیب ملایم و حساب شده‌ای بتواند ارزش خود را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای حفظ کند تا از سوی دیگر تمایل به سرمایه‌گذاری در عرضه مسکن نیز حفظ شود. به هر میزان که فاصله عرضه و تقاضای مسکن بیشتر شود، به همان میزان نیز بحران شدت بیشتری خواهد یافت.
در عین حال نه تنها انگلیس، بلکه سایر کشورهای اروپایی نیز همچنان با بحران مسکن رو‌به‌رو هستند. روزنامه «لو فیگارو» در گزارشی در همین رابطه نوشته است که قیمت مسکن طی ۶ سال ۳۰ درصد در اروپا افزایش‌یافته است. این روزنامه با استناد به آمار بانک مرکزی اروپا در گزارش خود می‌گوید: «تب املاک و مستغلات در فرانسه به تمام اروپا سرایت کرده و قیمت‌ها و اجاره‌بها حتی در خارج از کلان‌شهرها در حال افزایش است.
قیمت خانه‌ها و آپارتمان‌ها در سه‌ماهه اول سال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش‌یافته؛ آماری که از اواسط سال ۲۰۰۷ بی‌سابقه بود! آماری تأیید شده توسط ارگان اروپایی یورو استات که افزایش نزدیک به ۳۰ درصدی در قیمت خرید مسکن در اروپا را از سال ۲۰۱۵ ثبت می‌کند.»
آنچه از بررسی‌ها به دست می‌آید این است که در واقع حتی کشورهای اروپایی با اقتصاد آزاد نیز که ادعای حل بحران‌های اقتصادی را دارند، تا کنون هیچ‌کدام نتوانسته‌اند بحران مسکن را به طور کامل حل کنند. در واقع همه برنامه‌ریزی‌ها در کشورهای غربی و آمریکا مبتنی بر آن است که از تشدید بحران در حوزه مسکن جلوگیری کنند، اما حل بحران مسکن تا کنون در بلندمدت جواب نداده است و هم کشورهای اروپایی و هم آمریکا طی چند دهه گذشته در مقاطع مختلفی شاهد تشدید بحران مسکن بوده‌اند.
بحران مسکن دهه ۱۹۵۰، بحران مسکن دهه ۱۹۹۰ و بحران مسکن سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ و بحران فعلی مسکن در غرب که از پیش از همه گیری کرونا تا کنون همچنان ادامه دارد نشان دهنده آن است که مسئله مسکن به صورت متناوب و دوره‌ای هرچند سال خود را نشان می‌دهد و در این میان راه‌حل‌های موجود تنها پاسخگوی جلوگیری از بدتر شدن وضعیت را داشته است و نمی‌توان انتظار داشت که بحران مسکن در جوامع مختلف به صورت دائم یا طولانی‌مدت حل شود.
پنج پیشنهاد مجمع جهانی اقتصاد برای بحران مسکن
با جهانی شدن بحران مسکن، مجمع جهانی اقتصاد در جدیدترین گزارش خود به صورت کلی پنج راهکار را برای فائق آمدن بر بحران مسکن پیشنها داده است:
متراکم‌سازی
با افزایش خانواده‌های کم‌جمعیت در مناطقی مانند برلین آلمان، دولت بخش‌هایی از شهر را برای ساخت واحدهای کوچک مساحت آماده کرد و اجازه ساخت چندین واحد در هر زمین را داد. نقطه ضعف چنین ابتکاری متراکم کردن فضاهای کوچک‌تر است. در عین حال متراکم کردن خانه‌های چندواحدی در یک منطقه می‌بایست با ظرافت‌های خاص خود همراه باشد، به عنوان نمونه در نیویورک صدور مجوز ساخت واحدهای کوچک در منهتن به ساخت برج‌های لوکس منجر شد که در مقابل قیمت ملک‌های کوچک را به شدت افزایش داد. لذا صدور مجوز متراکم سازی می‌بایست به ساخت واحدهای لوکس منتهی نشود و در عین حال ملاحظات کیفیت زندگی ساکنان را نیز حفظ کند.
تسهیل مهاجرت کارگران
می‌توان برای بازار مسکن، اقدام به جذب کارگران مهاجر ارزان‌قیمت کرد و هزینه ساخت خانه را کاهش داد. صنعت ساخت‌وساز به شدت به کارگران مهاجر متکی است و در نتیجه، سیاست‌های مهاجرتی آسان‌تر می‌تواند با کاهش هزینه‌های دستمزد و ساخت، هزینه‌های نهایی مسکن را کاهش دهد. در امارات، قطر و عمان ۹۵ درصد از نیروی کار در ساخت و ساز مسکن از طریق نیروی کار مهاجر تامین می‌شود و سازندگان مسکن با هزینه کمتری به نسبت نیروهای بومی کار خود را به پیش می‌برند، هرچند در این میان برخی ملاحظات مرتبط با حقوق بشر و توجه به حقوق کارگران نیز وجود دارد. براساس گزارش فاکس نیوز، در آمریکا نیز در ایالت نیومکزیکو بیش از ۶۰ درصد از شاغلان فنی در حوزه ساخت و ساز را مهاجران لاتین‌تبار تشکیل می‌دهند و این وضعیت در برخی دیگر از ایالت‌های جنوبی که با سیل پناهجویان رو‌به‌رو هستند نیز دیده می‌شود.
مشوق‌های مالی برای خریداران و فروشندگان مسکن
برای تقویت هم عرضه و هم تقاضا، مشوق‌های مالی لازم برای خریداران و فروشندگان است. وام‌های کم بهره و کاهش مالیات برای ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت ابزارهای مؤثری برای افزایش تولید مسکن هستند. سازندگان مسکن در نهایت، مالیات‌هایی را بر قیمت نهایی فروش مسکن خواهند افزود و کاهش این مالیات‌ها کمک بزرگی به توسعه عرضه و ساخت مسکن جدید توسط سازندگان است. در مقابل برای خریداران نیز لازم است تا توان مالی برای خرید ملک وجود داشته باشند. به طور کلی لازم است تا حداقل یک سوم قیمت نهایی ملک، ازطریق وام‌های بلندمدت پوشش داده شود تا خریداران تمایل و توان بیشتری به خرید داشته باشند. وام‌های بلندمدت خرید ملک همچنین از ایجاد خرید و فروش‌های هیجانی و کوتاه‌مدت جلوگیری خواهد کرد.
کاهش خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت
خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت املاک می‌تواند به ایجاد قیمت کاذب در بازار ملک منجر شود، در این ارتباط شهرداری‌ها می‌توانند با اعمال مالیات بر خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت، به منابع درآمدی جدیدی دست یابند و از طرف دیگر از افزایش کاذب قیمت املاک جلوگیری کنند.
ساخت واحدهای ارزان‌قیمت از درآمد مالیات معاملات ملک
شهرداری‌ها از محل درآمد مالیاتی معاملات کوتاه‌مدت می‌توانند در بازار مسکن ارزان‌قیمت سرمایه‌گذاری کنند و بخشی از عرضه مسکن برای اقشار کم‌درآمد را مدیریت کنند.
واحدهای ارزان‌قیمت، کلید طلایی کاهش بحران مسکن
ساخت واحدهای ارزان‌قیمت در آمریکا همواره یکی از راه‌های مقابله با تورم شدید در بخش مسکن بوده است. به عنوان نمونه در حالی که حداقل کف قیمت اجاره خانه در سانفرانسیسکو ۱۳۰۰ دلار است، «انجمن مراقبت» که یک سازمان مردم نهاد در حوزه مددکاری اجتماعی است پیشنهاد داده است که ساخت واحدهای ۷۵۰ دلاری در دستور کار قرار گیرد. این انجمن مددکاری می‌گوید: «تنها راه‌حل بحران مسکن، فراهم کردن واحدهای مسکونی است که مردم واقعاً بتوانند با یک شغل تمام وقت، هزینه آن را بپردازند. در حال حاضر گاه تا ۷۰ درصد درآمد یک کارگر صرف هزینه مسکن می‌شود، اما این هزینه در حالت استاندارد لازم است بیش از ۳۰ درصد درآمد ماهانه یک کارگر نباشد.
که یک شرکت مستقر در شهر سنت لوئیس ایالت میسوری است، دقیقاً کار ساخت واحد ارزان‌قیمت را انجام می‌دهد و از طریق همکاری با مقامات ایالتی و با تجمیع منابع موجود از جمله اعتبارات مالیاتی، یارانه‌های دولتی و بودجه آورده بخش خصوصی، توسعه‌دهنده مسکن کم‌درآمد است. این شرکت با بیش از ۲۲ هزار واحد خانه که تا به امروز ساخته شده و بیش از ۶۸ درصد آنها برای خانوارهای کم‌درآمد بوده است، ثابت می‌کند که ساخت مسکن مقرون به صرفه امکان‌پذیر است و هم برای مصرف‌کننده و هم سازنده می‌تواند سودآور باشد و این روش نیاز است تا در سانفرانسیسکو نیز دنبال شود.»
سی ان ان نیز در گزارشی، ساخت واحدهای ارزان‌قیمت را بهترین راه‌حل مقابله با بحران مسکن در آمریکا دانسته و با استناد به گزارش سال ۲۰۲۰ گفته است که ایالات متحده به حدود ۳.۸ تا ۵.۵ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. این آمار احتمالا در دو سال گذشته بیشتر هم شده است.
بحران در بازار اجاره‌نشینان
از سوی دیگر باید توجه داشت که بخش مهمی از حل بحران مسکن به ایجاد ثبات در بازار اجاره مربوط است. طی چند سال گذشته، آمریکایی‌ها یکی از بدترین شرایط را در بازار اجاره مسکن تجربه کرده‌اند. ناامنی مسکن در ایالات متحده مدت‌ها قبل از همه‌گیری COVID-۱۹ وجود داشت و چالش‌های کنونی در ادامه بحران اقتصادی از سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ است که همچنان ادامه یافته است، زیرا تقاضا برای مسکن افزایش یافته و در مقابل عرضه واحدهای مسکونی جدید به شدت کاهش یافته است.
در ژانویه ۲۰۱۹، ایالات متحده با کمبود ۷ میلیون خانه مقرون به صرفه برای مستأجران کم درآمد مواجه بود که در نتیجه تنها ۳۷ خانه استیجاری مقرون به صرفه به ازای هر ۱۰۰ خانوار مستأجر کم‌درآمد وجود داشته است. این میزان بالاترین ناامنی مسکن آمریکاست که در نتیجه آن میلیون‌ها آمریکایی اخراج، بی‌خانمانی و ناامنی مسکن را تجربه کردند. ناامنی مسکن از طرف دیگر به ناامنی مالی، استرس مخرب روانی و پیامدهای بد سلامتی، موانع تحصیلی برای کودکان، ناامنی غذایی به‌دلیل کاهش قدرت خرید و پیامدهای منفی دیگر منجر می‌شود.
برنامه بایدن برای بحران مسکن
در ماه مه ۲۰۲۲، دولت بایدن برنامه اقدام تامین مسکن را منتشر کرد که هدف آن رسیدگی به بحران ناامنی مسکن در آمریکا عنوان شد. این برنامه بدنبال مقابله با افزایش هزینه اجاره بها و افزایش مسکن مقرون به صرفه از طریق سرمایه‌گذاری‌های جامع کوتاه‌مدت و بلندمدت مسکن به‌ویژه برای افراد کم‌درآمد و متوسط استوار است. این برنامه اقتصادی سه رکن اصلی دارد و دولت بایدن برنامه مسکن خود را براساس این سه رکن اجرایی کرد:
تقویت عرضه واحدهای اجاره‌ای مقرون به صرفه در محله‌های متوسط به بالا افزایش یارانه‌های مسکن برای کمک به خانوارها با اصلاح حقوق کارگری گسترش حمایت از اجاره نشینان و تغییر قوانین به نفع مستاجران به طوری که مستاجران خانه خود را در شرایط عادی از دست ندهند، زیرا اخراج مستأجران اغلب عامل بی‌ثباتی اقتصادی بیشتر و التهاب بازار می‌شود.
با بررسی گزارش‌های مختلف می‌توان به این نتیجه رسید که هیچ راه‌حل طلایی کوتاه‌مدت و تضمینی برای پایان دادن به بحران مسکن وجود ندارد. خانه‌های اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه همچنان با کمبود مواجه هستند و اجاره‌کنندگان با هزینه‌های بالا و فزاینده رو‌به‌رو می‌شوند. اما از سوی دیگر سیاستگذاران ابزارها و منابعی برای تضمین عرضه بیشتر واحدهای تملکی یا اجاره‌ای مقرون به صرفه و حمایت بهتر و بیشتر از مستاجران دارند. دولت‌ها در بهترین حالت می‌توانند از تشدید و افزایش بحران مسکن جلوگیری کنند، اما حل بحران مسکن حداقل در کوتاه‌مدت غیرمحتمل به نظر می‌رسد. نگاهی به تجربه دولت‌های اروپایی و آمریکا نشان می‌دهد که حتی در لیبرال‌ترین جوامع نیز، دولت‌های مرکزی ناگزیر به دخالت در سیاست‌های مسکن هستند و بازار مسکن را نمی‌توان رها کرد.
در عین حال، حل بحران مسکن تنها به ایجاد واحدهای اجاره‌ای و یا تملکی ارزان‌قیمت محدود نمی‌شود، بلکه هرکدام از این راه‌حل‌ها خود نیازمند تغییرات ساختاری گسترده‌تر و تدوین قوانین زیرساختی پیچیده‌تری است. برای ساخت واحدهای ارزان‌قیمت، ایجاد قوانین مرتبط با جذب نیروی کار مهاجر و ارزان‌تر از طریق تسهیل قوانین مهاجرتی برای جذب نیروهای کارگری و همچنین تغییر قوانین مرتبط با واردات مواد اولیه ساختمانی بسیار مهم است. دنبال کردن هرکدام از این قوانین هرکدام مباحث دیگری در حوزه حقوق کارگر و همچنین تعرفه‌های تجاری را باز خواهد کرد که تنظیم کردن قوانین در هرکدام از این حوزه‌ها نیازمند مطالعات بیشتری است.
همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد که هیچ‌گاه نمی‌توان انتظار داشت که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای غیرسرمایه‌ای تبدیل کرد. همان‌گونه که گفته شد حتی در کشوری مانند چین نیز بخش مهمی از سرمایه شهروندان مرتبط با حوزه بازار مسکن است. در عین حال تدوین قوانین مالیاتی برای رشد کاذب قیمت بر اثر خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت می‌تواند تا حدودی نرخ تورم در بازار مسکن را کنترل کند، اما این قوانین نباید تا آنجا پیش برود که در عمل مسکن را از بازار سرمایه خارج کند. خروج مسکن از بازار سرمایه‌ای به کاهش عرضه مسکن و به‌دنبال آن افزایش تورم بیشتر در این حوزه منجر خواهد شد و در عمل بحران مسکن را تعمیق خواهد بخشید.
این نکته را می‌بایست در نظر گرفت که راه‌حل‌های بحران مسکن در کشورهای دیگر ممکن است برای پیاده سازی بسیار متفاوت از کشور عزیزمان ایران باشد. در ایران حل بحران مسکن وابستگی مستقیمی به سایر عوامل اقتصادی دارد. علاوه بر آن که راه‌هایی مانند تولید مسکن ارزان‌قیمت و کمک به مستاجران برای حل بحران مسکن در کشور ضروری است، اما سایر عوامل اقتصادی مانند رشد نقدینگی، نوع ساختار شهرداری‌ها برای دخالت در بازار مسکن و همچنین تعادل در سایر بازارهای موازی از دیگر عواملی است که بازار مسکن را در کشور ما تحت تاثیر قرار می‌دهد. از این رو بررسی و حل بحران مسکن در ایران فراتر از افزایش عرضه مسکن و حمایت از خانه اولی و مستاجران، نیازمند سیاستگذاری در سایر حوزه‌های مالی و تجاری از جمله کنترل نقدینگی، ثبات در سایر بازارهای موازی و اصلاح ساختار شهرداری‌ها برای دخالت منطقه‌ای در بازار مسکن است.
به گزارش بلاغ، بحشی از متن گزارش برگرفته از روزنامه کیهان است.