به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ مشاهدات میدانی و آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، نسبت تورم اجاره به تورم عمومی در یک‌سال منتهی به آبان ۱۴۰۳، به بالاترین میزان خود از سال ۱۳۹۰ رسیده است. در حال حاضر، نرخ رشد اجاره‌بها ۱.۲۶ برابر نرخ تورم است؛ در حالی که در نیمه اول دهه ۹۰، هزینه اجاره به اندازه نصف تورم افزایش پیدا می‌کرد. رشد ۴۲ درصدی شاخص اجاره مسکن، این هزینه را به یکی از مهم‌ترین اقلام سبد مصرف خانوارها تبدیل کرده است. این موضوع به هر دو سمت عرضه و تقاضا مربوط می‌شود.
در سمت عرضه، کمبود آپارتمان‌های اجاره‌ای با فرمول مشابه سایر کالاها که در کوتاه‌مدت با واردات جبران می‌شود، امکان‌پذیر نیست. از سال ۹۷ رکود ساخت و ساز باعث افت عرضه شد. در سمت تقاضا نیز، کاهش تقاضا تا زمان احیای قدرت خرید خانه اول، امکان‌پذیر نیست. برخلاف کاهش مصرف کالاهای خوراکی که به دلیل تورم کاهش یافت، در بازار اجاره مسکن همچنان تقاضا بالاست.
تأثیر تورم مسکن بر تورم عمومی
تورم بخش مسکن، پیشران تورم عمومی در کشور است. در حالی که تورم عمومی سالانه برای آبان ماه در کانال ۳۳ درصدی اعلام شد، مستاجران با تورم ۴۱.۷ درصدی برای تأمین هزینه سرپناه مواجه هستند. سهم قابل‌توجه بخش مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، بسیاری از مردم را به حذف یا کاهش سایر هزینه‌های ضروری زندگی یا مهاجرت اجباری سوق داده است.
مسکن کالایی غیرقابل واردات است و دولت‌ها نمی‌توانند قیمت آن را با واردات به شکل مقطعی کنترل کنند. با این وجود، رفع موانع پیش‌روی ساخت‌وساز و تشویق دارندگان خانه به اجاره دادن املاک خود می‌تواند با ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضا، زمینه‌ساز مهار تورم اجاره‌بها در کشور باشد.
آمارهای رسمی تورم مسکن
مرکز آمار ایران تورم عمومی سالانه آبان ماه کشور را ۳۳.۱ درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه را با رشد ۳۲.۵ درصدی اعلام کرد. شاخص کل تورم برای آبان ماه نسبت به مهر ماه رشدی ۲.۸ درصدی داشت. تورم سالانه مسکن برای آبان ماه با رشدی ۴۱.۷ درصدی، تورم نقطه‌ای مسکن با افزایشی ۳۹.۶ درصدی و تورم ماهانه آن با افزایشی ۳.۱ درصدی اعلام شد.
تاثیر تورم اجاره‌بها بر کیفیت زندگی مستاجران
استمرار تورم بیش از ۴۰ درصدی در بخش اجاره‌بها، کیفیت زندگی مستاجران را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. نسبت تورم سالانه مسکن به تورم عمومی در آبان ماه امسال به ۱.۲۶ واحد رسید، در حالی که این نسبت در دهه ۸۰ برابر ۰.۵ واحد و در دهه ۹۰ به ۰.۹ واحد رسید.
جهش قیمت مسکن باعث افزایش سهم آن در سبد هزینه‌های خانوار شده است. امروز این هزینه بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و در موارد متعددی باعث حذف سایر هزینه‌ها یا کاهش محسوس آنها شده است. تامین مسکن ضروری و غیرقابل حذف است؛ با افزایش مستمر تورم مسکن، بسیاری از خانوارها به حذف هزینه‌های نظیر سفر و تفریح یا کاهش هزینه‌های خوراک، تحصیل و درمان روی آورده‌اند.
در صورتی که کاهش سایر هزینه‌ها نتواند جبران رشد بهای مسکن را کند، بخشی از شهروندان ناچار به مهاجرت می‌شوند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در پی ماه‌های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره‌بها، بسیاری از افراد به فکر تغییر محله یا مهاجرت به حومه شهر افتاده‌اند. این مهاجرت اجباری نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی داشته است.
بیشتر بخوانید: انتظارات تورمی موجب افزایش قیمت زمستانی اجاره مسکن شد
تورم بخش مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت
بررسی‌ها نشان می‌دهد که تورم ماهانه بخش مسکن در آبان ماه با رشدی ۳.۱ درصدی، از شاخص عمومی تورم که ۲.۸ درصد افزایش داشت، پیشی گرفته است. این وضعیت به دلیل عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن به وجود آمده است.
مسکن کالایی غیرقابل واردات است، و این تفاوت باعث می‌شود تا روند نوسان قیمتی آن با سایر کالاهای مصرفی متفاوت باشد. در دوره‌هایی که درآمدهای دولت‌ها افزایش یافت، سیاست‌هایی نظیر ارزپاشی و افزایش واردات این امکان را فراهم می‌کرد تا به شکل مقطعی، قیمت برخی کالاها در کشور کنترل شود. این امر در خصوص کالاهای متعددی نظیر خوراکی‌ها، لوازم خانگی و خودرو به کرات تجربه شده است.
بازار مسکن روندی متفاوت با سایر کالاها دارد. غیرقابل واردات بودن مسکن باعث شده تا دولت‌ها نتوانند قیمت آن را به تناوب در دوره‌های مختلف زمانی کنترل کنند. این یکی از عوامل اصلی پیشی گرفتن تورم اجاره‌بها نسبت به تورم عمومی در کشور است.
بخش عرضه مسکن در سال‌های اخیر متاثر از رکود تولید و رکود در بازار با تضعیف تقاضا مواجه شده است. این تضعیف عرضه از عوامل دیگر موثر بر تورم مسکن کشور بوده است. غیرقابل حذف بودن تقاضا برای مسکن و افزایش مستمر تقاضا با ورود خانه‌اولی‌ها به بازار به‌عنوان سومین فاکتور مهم در پیشی گرفتن تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی اثرگذار شده است.
ورود متقاضیان به بازار اجاره
در پی جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان تهیه مسکن به بازار اجاره وارد می‌شوند. عدم‌امکان خرید خانه در بخش قابل‌توجهی از جوانان و خانه‌اولی‌ها با تقویت بخش تقاضا در این بازار، عامل دیگر محرک تورم مسکن در کشور است.
راهکارهای کنترل تورم مسکن
برای کنترل تورم مسکن، رفع موانع پیش‌روی ساخت‌وساز و تشویق دارندگان خانه به اجاره دادن املاک خود می‌تواند با ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضا، زمینه‌ساز مهار تورم اجاره‌بها در کشور باشد.
بررسی افزایش اجاره بها از دیدگاه کارشناسی
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص افزایش بهای اجاره در بازار مسکن زمستانی و انتظارات تورمی که به دنبال افزایش نرخ ارز در کشور به وجود آمده، به راه دانا، اظهار کرد: متاسفانه با یک مجموعه از بی‌نظمی و بی‌قانونی در حوزه مسکن مواجه هستیم. این وضعیت از گذشته شکل گرفته و تبدیل به یک عرف غلط شده است که تقریباً تمام بخش‌های آن از هیچ اسلوب و روش خاصی پیروی نمی‌کند."
وی افزود: تلاش‌هایی در دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره انجام شد، اما در عمل اتفاق خاصی نیفتاد. اگر هم کاهشی در بخش قیمت‌ها در بازار اتفاق افتاد، بیشتر به خاطر این بود که قدرت خرید مردم دیگر کفاف زیاده‌خواهی‌های مالکان را نداشت.
گودرزی ادامه داد: در حوزه اجاره نیز مشکلات همچنان پابرجاست و مافیای مسکن تقریباً هر کاری که دلشان خواست انجام دادند. اجاره چیزی نیست که مردم بتوانند به تعویق بیندازند و متاسفانه هیچ مانعی هم سر راه مالکان قرار ندارد.
وی تأکید کرد: این رویه‌های غلط باعث شده که بازار مسکن کاملاً آسیب ببیند و مردم به شدت تحت فشار هستند. در دنیا معمولاً اجاره مسکن کمک هزینه است، اما در ایران مالکان می‌خواهند با اجاره دادن یک واحد مسکونی معیشت خود را تأمین کنند که این ممکن نیست مگر اینکه معیشت مستاجران را ویران کنند.
گودرزی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در زمستان گفت: ما چنین تجربه‌ای در سال‌های قبل نداشتیم که زمستان بیاید و افزایش قیمت رخ دهد. متاسفانه بازار رها شده است و نگرانی از دولت‌های اصلاح‌طلب این است که در حوزه مسکن نه تنها اقدام موثری انجام نمی‌دهند، بلکه اقداماتی که باعث تشدید بحران می‌شود را نیز انجام می‌دهند.
وی افزود: دولت باید پاسخگو باشد. اقدامات دولت در حوزه مسکن مصداق واقعی خرابکاری عمدی است. حدود یک میلیون و هشتصد هزار زمین در حریم شهرها وجود دارد که سازمان ملی زمین و مسکن آن را به بازار عرضه نمی‌کند. حتی برای طرح‌های ملی مثل طرح نهضت ملی مسکن نیز این زمین‌ها عرضه نشده است.
گودرزی در پاسخ به این پرسش که آیا راهکاری برای کنترل قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود دارد، گفت: "ما کمبودی در حوزه مسکن و زمین نداریم. اگر زمان بر هم باشد و بخواهد تا زمان ساخت واحدهای جدید یک زمانی طی شود، بخش بزرگی از واحدهای مسکونی خالی است. اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به درستی اجرا شود، این بازار را خواهد شکست و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت."
اهمیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی
وی تأکید کرد: حدود سه میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. اگر این قانون به درستی اجرا شود، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت. اما مجموعه‌ای از اعمال خلاف و رفتارهای غلط باعث شده که مردم باید حدود ۱۰۰ درصد درآمدشان را برای داشتن سقفی بالای سرشان بپردازند.
گودرزی در پایان گفت: اینکه مالکان فکر کنند اجاره دادن یک واحد مسکونی باید معیشت‌شان را تأمین کند، از اساس غلط است. حداقل سه واحد باید اجاره داده شود تا بتوانند معیشت خود را تأمین کنند. معمولاً اجاره در دنیا حول و حوش ۱۸ تا ۲۲ درصد هزینه‌های سبد خانوار است.
بیشتر بخوانید: انتظارات تورمی موجب افزایش قیمت زمستانی اجاره مسکن شد