به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ این روزها، انتظارات تورمی در پی سیاست‌های گران سازی دولتی و افزایش نرخ ارز با فرمول وزیر اقتصاد آقای همتی و مشکلات دریافت وام ودیعه مسکن، در کنار رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن، موجب شده است که اعداد و ارقام اجاره‌بها و خرید به‌صورت باور نکردنی افزایش یابد. برای مثال، بررسی‌های ما از فعالان حوزه املاک نشان می‌دهد که هزینه کمترین میزان رهن یک واحد آپارتمان ۸۵ متری در منطقه ونک به حدود ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به جر میزان پرداخت اجاره بها رسیده است. همچنین، حداقل هزینه اجاره یک واحد آپارتمان در منطقه گاندی ماهیانه ۲۰ میلیون تومان به بالا است و برای اجاره یک آپارتمان ۷۸ متری در منطقه آرارات، بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان اجاره نیاز است.
با در نظر گرفتن حداقل حقوق و دستمزد کارمندان دولت و کارگران، نه‌تنها کارگران بلکه حتی کارمندان دولت و حقوق‌بگیران لشکری و نظامی که جزء اقشار متوسط جامعه محسوب می‌شوند، توان رهن و اجاره یک واحد مسکونی در حومه تهران را نیز ندارند. بسیاری از این افراد مجبورند دو شغله باشند یا چند نفر از اعضای خانواده برای پوشش هزینه‌های خانوار شاغل شوند. این وضعیت، تبعات اجتماعی زیادی را به دنبال دارد.
تحلیل وضعیت بازار از دیدگاه فعالان حوزه مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرد که افزایش قیمت ها و انتظارات تورمی در بازارهای مختلف از جمله بازار خودرو تا حدی در قیمت‌های اعلامی فروشندگان مسکن تأثیر گذاشته، اما به دلیل رکودی که در بازار ملک وجود دارد، میزان رشد به اندازه بازار خودرو نبوده است.
کیانوش گودرزی اظهار داشت: ما همیشه در بازار مسکن دچار نوسانات خارج از این حوزه هستیم. به‌طور مثال، هر زمان قیمت ارز، سکه یا حتی خودرو بالا یا پایین می‌رود، بازار مسکن هم از آن تبعیت می‌کند.
وی افزود: در چند سال اخیر بخش مسکن در رکود کامل قرار گرفته و این شرایط همچنان حاکم است. امید داشتیم که اگر ثباتی در حوزه تورم و بازارهای موازی ایجاد شود، به تدریج معاملات مسکن نیز رونق بگیرد. اما وقتی قیمت خودرو ۳۰ درصد افزایش یافت، قیمت‌های اعلامی مسکن و اجاره نیز تحت تأثیر قرار گرفت، البته این افزایش به میزان ۳۰ درصد نبود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: از طرف دیگر، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر هم باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن شده است. همچنین، ما اسیر هیجانات بازار ارز نیز هستیم. اما به دلیل رشد سنگین قیمت مسکن در سال‌های گذشته و حذف چند قشر از خرید مسکن، معاملات در رکود قرار گرفته است. این رکود اجازه نمی‌دهد که قیمت مسکن در کوتاه‌مدت به اندازه سایر بازارها رشد کند.
گودرزی با بیان اینکه بازار مسکن به یک ثبات نسبی رسیده است، گفت: با وجود تأثیر متغیرهایی که ذکر شد، تورم مسکن تقریباً نصف تورم عمومی است. به‌طور مثال، اگر تورم عمومی در محدوده ۳۳ درصد قرار دارد.
وی درباره وضعیت بازار اجاره نیز گفت: بازار اجاره شرایط خاص خودش را دارد و به دلیل جاماندگی که طی سال‌های اخیر در این حوزه داشته‌ایم، روند تدریجی رشد را طی می‌کند.
فرمول‌های محاسبه رهن و اجاره دیگر در بازار مسکن پاسخگو تعیین بهای املاک نیست
محسن فلکی کارشناس مسکن درباره این موضوع به راه دانا؛ گفت: قواعد، قوانین و نحوه محاسبات در ساخت، قیمت و به‌تبع آن نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال‌های اخیر تغییر کرده است و با فرمول‌های قبلی دیگر نمی‌شود مبلغ رهن و اجاره را محاسبه کرد.
وی توضیح داد: تا چندی پیش عرف بر این بود که یک‌پنجم یا ۲۰ درصد قیمت یک ساختمان نشان‌دهنده میزان رهن آن مسکن بود؛ اما در سال‌های اخیر و روند رشد تورم کنونی و قیمت ارز به‌گونه‌ای شده است که با رشد بازارهای موازی قیمت مسکن به جایی رسیده که دیگر به شکل قبل امکان محاسبه رهن وجود ندارد و درصورتی‌که این مبالغ برای رهن املاک مدنظر گرفته شود عمده افراد جامعه توان ورود به این بازار را نخواهند داشت.
این کارشناس مسکن افزود: امروز مالکان بر اساس افزایش هزینه‌های زندگی خود این انتظار را دارند که از افزایش میزان اجاره‌بها این هزینه‌ها را پوشش دهند و در سایه ضعف وجود قانون برای تعیین و محاسبه در این حوزه هر کس باسلیقه خود اقدام به قیمت‌گذاری می‌کند.
انتظارات تورمی به موتور محرک افزایش قیمت اجاره بها مبدل شده است
فلکی افزود: امروزه انتظارات تورمی به وجود آمده در جامعه به موتور محرک افزایش قیمت به‌خصوص در حوزه مسکن و اجاره تبدیل شده است و صاحب‌خانه نگاه می‌کند که چقدر شهریه فرزندش افزایش‌یافته و چقدر نان و گوشت گران شده و قانونی هم وجود ندارد که این انتظار را کنترل و مدیریت کند پس موجر در سایه اینکه مرجعی برای تعیین این قیمت وجود ندارد تصمیم می‌گیرد چقدر بها برای آن مشخص کند.
این فعال حوزه مسکن گفت: در کشور ما هیچ مرجعی وجود ندارد تا اعلام کند که تفاوت مسکن ۱۰ سال ساخت با نوساز در اجاره چه میزان باید باشد و مرجعی هم وجود ندارد که بر ثبت رسمی قیمت و جلوگیری از ثبت افزایش بیش از حد نظارت و کنترل داشته باشد پس در نهایت بازار اجاره‌بها از کنترل خارج می‌شود.
اصلاح بازار مسکن نیازمند به همت ملی است
وی ادامه داد: بر اساس نص قانون اساسی دولت مکلف به تأمین مسکن برای تمامی اقشار جامعه است؛ ولی ترک فعل‌ها در دهه اخیر بر این مشکل افزوده تا جایی که حل این مشکل امروز نیاز به همت ملی دارد.
وی افزود: ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها امروز به وعده‌ای ۴۰ساله تبدیل شده که هنوز محقق نشده است که بعدازاین ۴ دهه هم هنوز کسی مسئولیت آن را نمی‌پذیرد.
وی در خصوص راهکارهای برون‌رفت موقت از این مشکل گفت: کشورهایی نظیر ترکیه از روش جذب سرمایه‌های خارجی برای حل مشکل مسکن استفاده کرده‌اند که در این روند هم موفق عمل کردند و از دیگر راهکارها جذاب کردن در سرمایه‌گذاری مسکن برای سرمایه‌گذاران داخلی است تا رونق به بازار ساخت‌وساز برگردد و ریسک معاملات مسکن کاهش یابد که این لزوماً به معنای افزایش قیمت نیست؛ بلکه این امکان وجود دارد که با ایجاد مشوق‌هایی مثل صدور مجوزها و تسهیل دریافت وام‌های ساخت و مشارکت و... می‌توان این بازار را مدیریت کرد.
تلاش‌های دولت سیزدهم و ناکامی‌ها
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن هم درباره این موضوع به راه دانا، اظهار کرد: "متاسفانه با یک مجموعه از بی‌نظمی و بی‌قانونی در حوزه مسکن مواجه هستیم. این وضعیت از گذشته شکل گرفته و تبدیل به یک عرف غلط شده است که تقریباً تمام بخش‌های آن از هیچ اسلوب و روش خاصی پیروی نمی‌کند."
وی افزود: "تلاش‌هایی در دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره انجام شد، اما در عمل اتفاق خاصی نیفتاد. اگر هم کاهشی در بخش قیمت‌ها در بازار اتفاق افتاد، بیشتر به خاطر این بود که قدرت خرید مردم دیگر کفاف زیاده‌خواهی‌های مالکان را نداشت."
مشکلات اجاره و مافیای مسکن
گودرزی ادامه داد: "در حوزه اجاره نیز مشکلات همچنان پابرجاست و مافیای مسکن تقریباً هر کاری که دلشان خواست انجام دادند. اجاره چیزی نیست که مردم بتوانند به تعویق بیندازند و متاسفانه هیچ مانعی هم سر راه مالکان قرار ندارد."
نگرانی از شورش‌های اجتماعی
وی تأکید کرد: "این رویه‌های غلط باعث شده که بازار مسکن کاملاً آسیب ببیند و مردم به شدت تحت فشار هستند. در دنیا معمولاً اجاره مسکن کمک هزینه است، اما در ایران مالکان می‌خواهند با اجاره دادن یک واحد مسکونی معیشت خود را تأمین کنند که این ممکن نیست مگر اینکه معیشت مستاجران را ویران کنند."
افزایش قیمت در زمستان
گودرزی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در زمستان گفت: "ما چنین تجربه‌ای در سال‌های قبل نداشتیم که زمستان بیاید و افزایش قیمت رخ دهد. متاسفانه بازار رها شده است و نگرانی از دولت‌های اصلاح‌طلب این است که در حوزه مسکن نه تنها اقدام موثری انجام نمی‌دهند، بلکه اقداماتی که باعث تشدید بحران می‌شود را نیز انجام می‌دهند."
کمبود عمدی در عرضه زمین
وی افزود: "دولت باید پاسخگو باشد. اقدامات دولت در حوزه مسکن مصداق واقعی خرابکاری عمدی است. حدود یک میلیون و هشتصد هزار زمین در حریم شهرها وجود دارد که سازمان ملی زمین و مسکن آن را به بازار عرضه نمی‌کند. حتی برای طرح‌های ملی مثل طرح نهضت ملی مسکن نیز این زمین‌ها عرضه نشده است."
راهکارهای کوتاه‌مدت برای کنترل قیمت مسکن
گودرزی در پاسخ به این پرسش که آیا راهکاری برای کنترل قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود دارد، گفت: "ما کمبودی در حوزه مسکن و زمین نداریم. اگر زمان بر هم باشد و بخواهد تا زمان ساخت واحدهای جدید یک زمانی طی شود، بخش بزرگی از واحدهای مسکونی خالی است. اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به درستی اجرا شود، این بازار را خواهد شکست و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت."
اهمیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی
وی تأکید کرد: "حدود سه میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. اگر این قانون به درستی اجرا شود، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت. اما مجموعه‌ای از اعمال خلاف و رفتارهای غلط باعث شده که مردم باید حدود ۱۰۰ درصد درآمدشان را برای داشتن سقفی بالای سرشان بپردازند."
گودرزی در پایان گفت: "اینکه مالکان فکر کنند اجاره دادن یک واحد مسکونی باید معیشت‌شان را تأمین کند، از اساس غلط است. حداقل سه واحد باید اجاره داده شود تا بتوانند معیشت خود را تأمین کنند. معمولاً اجاره در دنیا حول و حوش ۱۸ تا ۲۲ درصد هزینه‌های سبد خانوار است."