به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به تازگی عبدالناصر همتی وزیر اقتصاد با اشاره به موضوع مولدسازی دارایی‌های دولت در استان‌ها گفته است که مجوز مولدسازی برای دو سال دیگر از سران قوا اخذ شده است و باتوجه‌به اهمیت این موضوع به‌زودی سازوکار و ساختار مولدسازی نیز اصلاح خواهد شد و باتوجه‌به پتانسیل‌های بالایی که در این بخش وجود دارد انتظار داریم امکانات و ظرفیت‌های موجود در این زمینه به‌خصوص در استان‌ها شناسایی شده و این کار در استان‌ها پیگیری شود تا حداقل در سال آینده با استفاده از منابع موجود در پروژه‌های عمرانی کشور تحرک خوبی ایجاد شود.
با توجه به این اشاره وزیر اقتصاد در ادامه به اقداماتی که پیش از این در خصوص مولدسازی دارایی‌های دولت صورت گرفت اشاره می‌شود.
مولدسازی دارایی‌های دولت با وجود تکلیف در بودجه‌های سالانه، تاکنون نتیجه قابل توجهی نداشته است. مصوبه شورای هماهنگی سران قوا با هدف فعال‌سازی این دارایی‌های راکد، افزایش ثروت ملی، اصلاح ساختار بودجه، رشد اقتصادی و بهره‌وری تدوین شد و پس از تأیید رهبر معظم انقلاب در آبان‌ماه 1401، هیئت هفت‌نفره‌ای برای اجرای آن تشکیل شد.
چالش‌های متعددی سبب شد تا مولدسازی به یک ضرورت در خصوص مسئله مدیریت دارایی‌های دولت تبدیل شود. مشکلاتی نظیر نبود شفافیت، مقاومت دستگاه‌ها، خام‌فروشی به‌دلیل مقررات پیچیده، عدم تشخیص دارایی‌های مازاد، بی‌توجهی به بازار، محدودیت در روش‌های مولدسازی، و ریسک‌های حقوقی و قضایی، موجب راکد ماندن دارایی‌های دولتی شده است. در برابر این مشکلات، هوشمندسازی فرآیندها با بهره‌گیری از سامانه‌های اطلاع‌رسانی و فرهنگ‌سازی به کار گرفته شد.
جزئیات 6 مرحله مولدسازی دارایی‌های دولت
به طور کلی و در طراحی‌هایی که در دولت سیزدهم صورت گرفت، فرآیند مولدسازی به شش مرحله تقسیم شد که شامل شناسایی، تشخیص مازاد بودن، مستندسازی، تثبیت مالکیت، ارزش‌افزایی، قیمت‌گذاری، و مولدسازی بود. قرار بود تا عواید حاصل نیز به خزانه واریز می‌شود.
1. شناسایی اموال مازاد
قرار بر این بود تا شناسایی اموال مازاد دولت در فرآیند مولدسازی طبق ماده 8 آیین‌نامه اجرایی از طریق هفت روش صورت بگیرد. این شناسایی شامل انواع دارایی‌های غیرمنقول دولتی، مانند اراضی، املاک، اموال دارای سند یا فاقد سند، اجاره‌ای، وقفی، و سرقفلی است. اطلاعات این دارایی‌ها باید توسط دستگاه‌های اجرایی در سامانه سادا (سامانه جامع اموال دستگاه‌های اجرایی) ثبت و تکمیل می‌شد.
برای بهبود شناسایی دارایی‌ها، دستگاه‌های اجرایی با سامانه‌های املاک و اراضی مکان‌محور، نظیر سازمان نقشه‌برداری، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و سایر نهادها، موظف به همکاری و تبادل داده با سامانه سادا شدند. همچنین، پرداخت هرگونه اعتبار به دستگاه‌های اجرایی منوط به ثبت اطلاعات املاک در سامانه سادا شد.
وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز مأمور به ارتقای سامانه سادا و هوشمندسازی فرآیند مولدسازی برای بهره‌وری بهتر از ظرفیت این سامانه شد.
2. تشخیص اموال مازاد
مرحله تشخیص مازاد بودن دارایی‌ها، بر اساس ماده 9 آیین‌نامه اجرایی، با خوداظهاری دستگاه‌های اجرایی آغاز شد. این دستگاه‌ها موظف بودند با بررسی دارایی‌های خود و پالایش نحوه استفاده از آنها، دارایی‌های مازاد را به دبیرخانه هیأت معرفی کنند. اگر دستگاهی از معرفی دارایی‌های مازاد خودداری می‌کرد، کارگروه تخصصی با حضور نماینده دستگاه مربوطه به بررسی و تشخیص اموال مازاد می‌پرداخت.
در این مرحله، دارایی‌هایی نظیر اماکن با کاربری اقامتی، رفاهی، تفریحی و فضاهای اداری فاقد توجیه اقتصادی از لحاظ سرانه استاندارد یا موقعیت جغرافیایی، اراضی بایر، و اموال بلااستفاده یا راکد، به‌عنوان دارایی مازاد تلقی شدند. دارایی‌هایی که برای وظایف ذاتی دستگاه استفاده نمی‌شوند نیز مشمول این تعریف شدند و قرار بود تا در اولویت فروش و مولدسازی قرار بگیرند.
در هر دو مرحله اول و دوم، وزارت اقتصاد از گزارشات مردمی نیز بهره برد. در حقیقت از مردم خواسته شد تا اگر ملکی را می‌شناسند که در اختیار دستگاه‌های دولتی است اما متروکه یا بلااستفاده شده و یا مشمول تعریف اموال مازاد می‌شود را معرفی کنند. در صورت تایید و مازاد تشخیص داده شدن ملکی که از سوی فرد معرفی شده بود، قسمتی از ارزش آن به عنوان پاداش پرداخت می‌شد.
3. تثبیت مالکیت
فرآیند مستندسازی و تثبیت مالکیت دارایی‌های دولت بر اساس ماده 10 آیین‌نامه اجرایی شامل تهیه اسناد رسمی و تبدیل اسناد مالکیت غیرتک‌برگ به تک‌برگ برای تسهیل معاملات و مولدسازی بود. این فرآیند شامل اخذ استعلام از دستگاه‌های متولی، رفع موانع حقوقی مانند معارضات و تصرفات، و تهیه اسناد تجمیع یا تفکیک برای اقدامات مرتبط با فروش و مولدسازی بود.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز موظف شده بود تا ظرف یک ماه اسناد مالکیت اراضی و املاکی که از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی معرفی می‌شود را به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی این وزارتخانه صادر یا اصلاح کند.
قرار بر این بود تا دارایی‌های مازاد دارای پرونده‌های حقوقی نیز به نماینده قوه قضائیه در هیأت معرفی می‌شوند تا گزارشی از وضعیت دعاوی و راهکارهای تسریع در رسیدگی ارائه شود. سپس باید این پرونده‌ها در شعب ویژه‌ای که توسط قوه قضائیه در هر استان تعیین می‌شد، ظرف سه ماه تعیین تکلیف می‌شدند.
4. ارزش افزایی
فرآیند ارزش‌افزایی دارایی‌های مازاد دولت بر اساس ماده 11 آیین‌نامه اجرایی شامل تفکیک، تغییر کاربری، و افزایش تراکم است. در این راستا، باید دستورالعمل استانداردسازی ارزش‌افزایی ظرف یک ماه توسط دبیرخانه هیأت و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تهیه و تصویب می‌شد.
همچنین وزارت امور اقتصادی و دارایی باید نماینده‌ای برای حضور در جلسات شورای‌عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده 5، و کارگروه‌های زیربنایی استان‌ها معرفی می‌کند تا تصمیم‌گیری‌ها درباره دارایی‌های مشمول مصوبه را پیگیری کند. دبیرخانه هیأت نیز درخواست‌های ارزش‌افزایی مانند تفکیک، تغییر کاربری، و افزایش تراکم را به مراجع ذی‌صلاح ارائه می‌دهد. این مراجع مکلف بودند ظرف یک ماه نظر قطعی خود را با لحاظ بیشترین ارزش افزوده اقتصادی اعلام کنند.
در صورت مخالفت یا عدم پاسخگویی مراجع، مرجع صدور پروانه ساخت موظف شد تا با درخواست وزارت امور اقتصادی و دارایی، پروانه احداث بنا را مطابق ضوابط عمومی ساخت و کاربری زمین صادر کند. همچنین، درخواست‌های ارزش‌افزایی این مصوبه از شمول قوانین محدودکننده مانند قانون منع فروش اراضی فاقد کاربری مسکونی و ماده 14 قانون زمین شهری مستثنی هستند. این فرآیند با هدف بهره‌وری حداکثری از دارایی‌های مازاد دولت طراحی شد.
5. قیمت‌گذاری
فرآیند قیمت‌گذاری دارایی‌های مازاد دولت طبق ماده 12 آیین‌نامه اجرایی، توسط کارگروه تخصصی مولدسازی و بر اساس معیارهای تعیین‌شده انجام می‌شود. این کارگروه که به ریاست نماینده وزیر امور اقتصادی و دارایی تشکیل می‌شود، تعداد کارشناسان لازم برای قیمت‌گذاری را مشخص می‌کند.
فهرست کارشناسان مرتبط توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه اعلام می‌شود. دبیرخانه هیأت از میان این کارشناسان، به‌صورت قرعه، کارشناس یا کارشناسان لازم برای هر مورد یا گروه دارایی را انتخاب می‌کند.
گزارش ارزشیابی هر دارایی مستقیماً توسط دبیرخانه به هیأت جهت تصمیم‌گیری ارائه می‌شود. در صورت نیاز، گزارش به کمیته ویژه ارزشیابی شامل نماینده دبیرخانه، کارشناس رسمی ناظر، و کارشناس خبره ارجاع می‌شود تا بررسی دقیق‌تری صورت گیرد. این فرآیند با هدف شفافیت و دقت در تعیین ارزش دارایی‌های مازاد دولت طراحی شده است.
6. مولدسازی
فرآیند مولدسازی دارایی‌های دولت طبق ماده 13 آیین‌نامه اجرایی از 8 روش صورت می‌گیرد و شامل دو گروه اصلی است: اموال غیرمنقول مازاد و پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام.
روش‌های مولدسازی اموال غیرمنقول مازاد:
فروش: به‌صورت نقد یا اقساط از طریق مزایده عمومی، بورس کالا یا مذاکره.
اجاره: اجاره عادی یا اجاره به شرط تملیک به بخش غیردولتی.
مشارکت: استفاده از اموال به‌عنوان آورده غیرنقدی دولت در مشارکت با بخش غیردولتی.
تهاتر: تبادل دارایی‌ها برای آماده‌سازی در فرآیند مولدسازی یا تکمیل پروژه‌های مصوب.
تأمین مالی: توثیق یا ترهین دارایی‌ها.
بازار سرمایه: بهره‌گیری از ابزارهایی مانند صندوق املاک و مستغلات، صندوق زمین و ساختمان، صندوق پروژه، و اوراق تأمین مالی.
رد دیون: استفاده از دارایی‌ها برای پرداخت بدهی به بخش خصوصی و تعاونی.
اولویت فروش: برای دارایی‌های کوچک مقیاس.
روش‌های مولدسازی پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام:
پذیره‌نویسی: از طریق بازار سرمایه.
مشارکت یا فروش: به بخش غیردولتی.
واگذاری بهره‌برداری: در مقابل تکمیل پروژه.
تهاتر: دارایی‌ها در برابر تکمیل طرح توسط بخش غیردولتی.
اجرای امانی: با استفاده از توثیق و ترهین دارایی‌ها.
حذف: طرح‌های فاقد توجیه فنی، اقتصادی یا اجتماعی.
در این بین و برای تشویق دستگاه‌ها و همچنین جلوگیری از زیان دولت نکاتی در آیین‌نامه در نظر گرفته شده بود. برخی از این موارد در ادامه ذکر شده است:
سازمان بورس و اوراق بهادار، دستورالعمل‌های مرتبط را تدوین یا بازنگری می‌کند.
واگذاری دارایی‌های با درآمد پایدار تنها از طریق صندوق املاک و مستغلات، پذیره‌نویسی عمومی یا مشارکت با بخش غیردولتی مجاز است.
قوه قضاییه می‌تواند دارایی‌های مازاد و فرسوده خود را در ازای ساخت، تکمیل یا تجهیز ساختمان‌های جدید تهاتر کند.
دستگاه‌های اجرایی مجازند بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری یا سهام دارایی‌های مولدسازی‌شده را با تخفیف 10 تا 30 درصد به کارکنان خود واگذار کنند.
این فرآیند با هدف بهره‌برداری مؤثر از دارایی‌ها و بهبود کارایی اقتصادی طراحی شده است.
واریز عواید حاصل از فروش و مولدسازی دارایی‌ها به حساب خزانه
آخرین مرحله از فرآیند مولدسازی دارایی‌های دولت به گردش وجوه حاصل از فروش و مولدسازی اختصاص دارد. این مرحله، بر اساس ماده 16 آیین‌نامه اجرایی، شامل مراحل زیر است:
واریز وجوه: عواید حاصل از فروش و مولدسازی دارایی‌های مازاد، پس از کسر هزینه‌های ارزش‌افزایی (بند 5 ماده 10) و پنج درصد کل عواید به‌عنوان کارمزد، به حساب تمرکز وجوه درآمد مربوط نزد خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. سپس این وجوه، پس از تخصیص از سوی سازمان برنامه و بودجه کشور، به حساب دستگاه مربوطه توزیع می‌شود.
تخصیص عواید برای طرح‌های عمرانی: برای وزارتخانه‌های آموزش‌وپرورش و بهداشت، درمان و آموزش پزشکی، امکان اختصاص تا صد درصد عواید به تکمیل طرح‌های عمرانی نیمه‌تمام وجود دارد.
مصارف کارمزد: کارمزد پنج درصدی به‌عنوان درآمد اختصاصی سازمان در نظر گرفته شده و صرف هزینه‌های زیر می‌شود: شناسایی دارایی‌های مازاد، تثبیت مالکیت و مسائل حقوقی، مشاوره، امکان‌سنجی، کارشناسی و قیمت‌گذاری، بازاریابی، تبلیغات، هزینه‌های اداری، ستادی و انگیزشی. همچنین سازمان خصوصی‌سازی مجاز است یک درصد از عواید حاصل از کارمزد را برای آموزش و تربیت کارکنان دستگاه‌های واگذارنده و مجریان فرآیند فروش و مولدسازی تخصیص دهد. این وجوه، به‌عنوان پاداش وصولی، از شمول مالیات و سایر مقررات مغایر مستثنی است.
هزینه‌های نقل‌وانتقال: کلیه هزینه‌های نقل‌وانتقال (مالیات، انتقال سند و موارد مشابه) بر عهده خریدار است.
کارمزد تهاتر و بهره‌برداری: در مواردی که مولدسازی منجر به گردش وجوه نقد نشود (مانند تهاتر یا بهره‌برداری)، معادل دو درصد ارزش موضوع معامله، به‌عنوان کارمزد توسط طرف معامله به حساب سازمان خصوصی‌سازی واریز می‌شود.
اصلاح آیین‌نامه اجرایی
در پی واکنش‌ها و دغدغه‌های عمومی درباره فرآیند مولدسازی، اصلاحاتی در آیین‌نامه اجرایی با هدف افزایش شفافیت و رفع نگرانی‌ها در پنج محور به تصویب رسید که شامل ارتقاء ترتیبات نهادی، تقویت رقابت و شفافیت، تسهیل فرآیندها برای ترغیب دستگاه‌ها به مشارکت در مولدسازی، همسوسازی و انطباق احکام آیین‌نامه با ضوابط قانونی، نظارت و ضمانت اجرا این اصلاحات در راستای تضمین عملکرد شفاف‌تر و مؤثرتر فرآیند مولدسازی بود.
تکمیل تقریبی 3 مرحله از مولدسازی دارایی‌ها در دولت سیزدهم/ دولت چهاردهم چه اصلاحاتی خواهد داشت؟
سه مرحله اول که پیش از این به آنها اشاره شد، تا حد زیادی تا اواخر دولت سیزدهم به مرحله اجرا رسید. بر همین اساس بسیاری از دارایی‌های مازاد دستگاه‌های دولتی شناسایی و ارزشگذاری شد. حتی با افتتاح تالار مولدسازی تعداد زیادی از این دارایی‌های شناسایی شده در سایت این تالار قرار گرفت و مشخص بود که هر یک از آنها در کدام مرحله قرار دارد.
با توجه به اطلاعاتی که در سایت تالار مولدسازی وجود داشت، تعدادی از دارایی‌ها به مرحله ارزشگذاری و فروش رسیده بودند. براساس مکانیزمی که برای مولدسازی در نظر گرفته شده بود، دستگاه‌ها این امکان را داشتند تا اموال مازاد خود را در ازای تکمیل یا ساخت پروژه‌های عمرانی تهاتر کنند.
به طور مثال آموزش و پرورش و چند وزارتخانه دیگر مشارکت خوبی در مولدسازی داشتند چرا که قصد داشتند تا با واگذاری مثلا مدارس قدیمی که دانش آموز کافی نداشتند، چندین پروژه جدید اجرایی کنند. قوه قضائیه نیز در چندین شهرستان ملک زندان‌های قدیمی که به علت رسیدن بافت شهری به اطراف آنها تخلیه شده بودند را برای مولدسازی در نظر گرفته بود.
با وجود این اقدامات انجام شده اما به نظر می‌رسید که حاشیه‌های زیادی که به خصوص در مورد اختیارات هیئت هفت نفره مولدسازی به وجود آمد سبب شد تا روند مولدسازی در وزارت اقتصاد کند شود و در نهایت نیز با تغییرات چند باره رئیس سازمان خصوصی‌سازی عملا پروژه مولدسازی نیز راکد شده بود.
حال باید دید که اصلاحات آیین‌نامه‌ای و اجرایی که وزیر اقتصاد از آن صحبت کرده است چیست چرا که تمدید مسئله مولدسازی توسط شورای عالی سران سه قوه نشان می‌دهد که قرار است اقداماتی در این حوزه صورت بگیرد اما جزئیاتی در خصوص نحوه تغییر آیین‌نامه و فرآیندهای اجرایی مولدسازی که در گذشته تا حد زیادی به جلو رفته است اعلام نشده است. بنابراین باید دید که وزارت اقتصاد در پایان دوره وزارت همتی چه عملکردی در زمینه مولدسازی برجا خواهد گذاشت.