به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از «تهران پرس»؛ در سالهای اخیر، افزایش سرسامآور اجارهبها در تهران به یکی از بزرگترین چالشهای مستاجران تبدیل شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالیانه اجارهبها در سال ۱۴۰۳ به ۴۰/۳ درصد رسید که فشار مضاعفی بر اقشار کمدرآمد و متوسط جامعه وارد کرده است. در این میان، دولت با هدف حمایت از مستاجران، طرح وام ودیعه مسکن را از سال ۱۳۹۹ آغاز کرد و در سال ۱۴۰۴ سقف این تسهیلات در تهران به ۲۷۵ میلیون تومان برای عموم و تا ۴۰۰ میلیون تومان برای دهکهای ۱ تا ۴ درآمدی افزایش یافت. اما آیا این وام توانسته گرهای از مشکلات مستاجران باز کند؟ چه موانعی بر سر راه دریافت آن وجود دارد و چه آسیبهایی به همراه داشته است؟ در این گزارش به بررسی این موضوع میپردازیم.
وضعیت وام استیجاری مسکن در تهران
وام ودیعه مسکن از سال ۱۳۹۹ با مبلغ ۵۰ میلیون تومان در تهران آغاز شد و در سال ۱۴۰۴ به ۲۷۵ میلیون تومان برای عموم مستاجران و ۴۰۰ میلیون تومان برای دهکهای کمدرآمد (۱ تا ۴) افزایش یافت. این تسهیلات با نرخ سود ۲۳ درصد برای وامهای عادی و چهار درصد برای وامهای قرضالحسنه ارائه میشود و بازپرداخت آن حداکثر پنج ساله است. هدف اصلی این طرح، حمایت از گروههایی مانند زنان سرپرست خانوار، حقوقبگیران، کارگران، مستمریبگیران و زوجهای جوان است. متقاضیان برای دریافت این وام باید در سامانه جامع طرحهای حمایتی مسکن (saman.mrud.ir) ثبتنام کنند، اجارهنامه رسمی با کد رهگیری ارائه دهند و فاقد مالکیت مسکن از سال ۱۳۸۴ به بعد باشند. همچنین، برای دهکهای کمدرآمد، معرفی از نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد یا بهزیستی الزامی است. در سال ۱۴۰۴، بودجه این طرح به ۲۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافت که نسبت به ۵ هزار میلیارد تومان سال ۱۴۰۳ رشد قابلتوجهی نشان میدهد.
اثربخشی وام برای مستاجران
وام ودیعه مسکن در تئوری میتواند بخشی از فشار مالی مستاجران را کاهش دهد بهویژه در تهران که میانگین رهن یک آپارتمان ۷۵ متری در مناطق متوسط شهر به ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. برای دهکهای کمدرآمد، وام ۴۰۰ میلیون تومانی با نرخ سود چهار درصد میتواند کمک قابلتوجهی باشد زیرا اقساط ماهانه آن (حدود ۸ میلیون تومان برای ۵ سال) نسبت به اجارههای جاری مقرونبهصرفهتر است.
با این حال، اثربخشی این وام در عمل محدود بوده است:
پوشش ناکافی هزینهها: حتی با افزایش سقف وام به ۲۷۵ یا ۴۰۰ میلیون تومان، این مبلغ تنها ۳۰ تا ۵۰ درصد رهن یک واحد مسکونی در تهران را پوشش میدهد. این در حالی است که فاصله میان درآمد متوسط خانوارها و هزینههای اجاره روزبهروز بیشتر میشود.
دسترسی محدود: گزارشها نشان میدهد از هر پنج مستاجر واجد شرایط، تنها یک نفر موفق به دریافت وام شده است. صف طولانی متقاضیان و کمبود منابع مالی بانکها از دلایل اصلی این مشکل است.
افزایش اجارهبها: برخی کارشناسان معتقدند ارائه وام ودیعه بهطور غیرمستقیم باعث تحریک بازار اجاره شده و موجران با آگاهی از این تسهیلات، اجارهها را افزایش دادهاند.
چالشها و آسیبهای دریافت وام
دریافت وام ودیعه مسکن با موانع متعددی همراه بوده که اثربخشی آن را کاهش داده و آسیبهایی به مستاجران وارد کرده است:
شرایط سختگیرانه: متقاضیان باید فاقد مالکیت مسکن باشند، اجارهنامه رسمی ارائه دهند و ضامن معرفی کنند. این شرایط برای بسیاری از مستاجران بهویژه کسانی که در بازار غیررسمی اجاره فعالیت میکنند، دشوار است. همچنین، الزام به ارائه کارت پایان خدمت برای مردان، برخلاف قوانین بانک مرکزی، مانعی غیرقانونی ایجاد کرده است.
تأخیر در پرداخت: تأخیرهای طولانی در ابلاغ بخشنامهها و تخصیص بودجه باعث شده بسیاری از مستاجران در فصل جابهجایی (اردیبهشت تا خرداد) به وام دسترسی نداشته باشند.
ضعف مالی بانکها: کمبود منابع مالی بانکها منجر به تشکیل صفهای طولانی و رد درخواستها شده است.
اقساط سنگین: برای وام ۲۷۵ میلیون تومانی با سود ۲۳ درصد، اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون تومان است که برای بسیاری از خانوارها غیرقابل پرداخت است.
عدم شفافیت: نبود شفافیت در فرآیند تخصیص وام و اولویتبندیها باعث شده برخی مستاجران احساس تبعیض کنند.
دسترسی محدود برای مستاجران جدید: اولویت دادن به کسانی که قبلاً وام دریافت کردهاند و اقساط آن را تسویه کردهاند، فرصت را از مستاجران جدید گرفته است.
این چالشها باعث شده بسیاری از مستاجران، بهویژه در دهکهای پایین، نتوانند از این تسهیلات بهرهمند شوند و همچنان درگیر بحران اجارهبها باشند.
افزایش عرضه مسکن استیجار و کنترل سوداگری
داوود بیگینژاد، نائبرئیس اتحادیه املاک تهران در گفتگو با خبرنگار ما درباره تاثیرات وام ودیعه مسکن در کاهش فشار بر مستاجران تهرانی گفت: واقعیت این است که وام ودیعه مسکن در تهران به دلیل ناهمخوانی با واقعیتهای بازار، تأثیر محدودی داشته. وقتی رهن یک آپارتمان ۷۵ متری در مناطق متوسط تهران به ۷۰۰ میلیون تومان رسیده، وام ۲۷۵ میلیونی یا حتی ۴۰۰ میلیونی فقط بخشی از مشکل را حل میکند.
وی افزود: از طرف دیگر، شرایط سختگیرانه مثل ارائه ضامن و اجارهنامه رسمی باعث شده بسیاری از مستاجران، بهویژه در بازار غیررسمی، نتوانند وام بگیرند. به نظر من، دولت باید به جای وام، روی افزایش عرضه مسکن استیجاری و کنترل سوداگری در بازار تمرکز کند. مثلاً اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی میتواند عرضه را افزایش دهد و اجارهها را تعدیل کند.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار ما درباره برنامههایی دولت برای رفع موانع دریافت وام ودیعه و افزایش اثربخشی آن گفت: ما در دولت چهاردهم متعهد به حمایت از مستاجران هستیم. افزایش بودجه وام ودیعه به ۲۰ هزار میلیارد تومان و ارائه وام ۴۰۰ میلیونی با سود ۴ درصد برای دهکهای کمدرآمد، گامهای مهمی بوده است.
وی ادامه داد: برای رفع موانع، در حال سادهسازی فرآیند ثبتنام هستیم و با بانک مرکزی هماهنگ کردهایم تا تخصیص منابع تسریع شود. همچنین، طرح ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری طی سه سال آینده را دنبال میکنیم تا عرضه مسکن افزایش یابد و فشار بر مستاجران کاهش پیدا کند. البته چالشهایی مثل کمبود منابع بانکی وجود دارد، اما با همکاری نهادهای حمایتی و تهاتر اراضی دولتی، سعی داریم دسترسی به این تسهیلات را بهبود دهیم.
تحلیل و راهکارها
وام ودیعه مسکن، اگرچه با نیت حمایت از مستاجران طراحی شده، اما به دلیل محدودیتهای مالی، شرایط سختگیرانه و ناهمخوانی با واقعیتهای بازار، نتوانسته تأثیر عمیقی بر وضعیت مستاجران تهران بگذارد. برای بهبود وضعیت، پیشنهادات زیر ارائه میشود:
افزایش سقف وام متناسب با اجارهها: سقف وام باید حداقل ۷۰ درصد میانگین رهن در تهران را پوشش دهد.
کاهش نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت: نرخ سود ۲۳ درصد برای اقشار متوسط بسیار بالاست و دوره بازپرداخت باید به ۱۰ سال افزایش یابد.
رفع موانع غیرقانونی: الزاماتی مثل کارت پایان خدمت باید حذف شود.
افزایش عرضه مسکن استیجاری: اجرای طرحهای ساخت مسکن استیجاری و مالیات بر خانههای خالی میتواند بازار را متعادل کند.
شفافیت در تخصیص: فرآیند تخصیص وام باید شفافتر شود تا اعتماد عمومی جلب گردد.
بر اساس این گزارش؛ وام استیجاری مسکن در تهران، با وجود افزایش سقف و بودجه، به دلیل چالشهای اجرایی و ناکافی بودن مبلغ در برابر اجارههای بالا، نتوانسته بهطور کامل انتظارات مستاجران را برآورده کند. بسیاری از مستاجران همچنان درگیر موانع دریافت وام هستند و این تسهیلات تنها برای گروه کوچکی از متقاضیان مؤثر بوده است. برای حل این بحران، دولت باید رویکرد جامعتری شامل افزایش عرضه مسکن، تنظیم بازار اجاره و اصلاح ساختار وامدهی اتخاذ کند.