به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ خروج حدود نیم میلیون شهروند افغانستانی از ایران در هفتههای اخیر، تأثیر قابل ملاحظه ای بر بازار مسکن به ویژه بخش اجاره بها گذاشته است. با کاهش تقاضا و افزایش واحدهای خالی شده، فضای رقابتی بین مستأجران سفت شده و فرصت تنفسی برای خانوادههای ایرانی به وجود آمده است.
نیم میلیون افغانی خارج شد، فشار بر بازار مسکن کاهش یافت
طبق گزارشهای اخیر از سازمان ملل، در هفتههای گذشته حدود 500 هزار اتباع افغانستانی از مرزهای ایران به کشور خود بازگشتند. این روند که با حمایتهای لجستیکی و خدماتی انجام شده، به طور مستقیم باعث کاهش فشارهای موجود بر بازار مسکن ایران شده است.
در حالی که در سالهای اخیر تعداد این افراد به بیش از شش میلیون نفر رسیده بود، حضور آنها در مناطق مختلف شهری، به ویژه در محلات پرجمعیت، نقش بزرگی در افزایش تقاضا، بالا رفتن اجاره بها و کمبود واحد مسکونی داشت.
خروج افاغنه، اجاره بها را متوقف کرد
خبرنگاران و مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران، به ویژه مناطق 15، 16 و 17، گزارشهایی از کاهش قیمت اجاره و افزایش عرضه واحدهای خالی شده را منتشر کردهاند. مهدی کرباسیان، عضو هیئت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، این تغییر را «نفس چاق» برای بازار اجاره مسکن دانست.
او توضیح داد که معمولاً چند خانوار افغان در یک واحد زندگی میکنند و با تقسیم هزینهها، توانایی پرداخت اجارههای بالاتری را داشتند. این موضوع به نوعی باعث تورم در بازار اجاره میشد، اما این رقابت نامتعارف در هفتههای اخیر فروکش کرده است.
فشار کمتر بر کارگران ایرانی
افراد ایرانی با درآمد محدود، اغلب نتوانسته بودند در برابر این نوع رقابت با مهاجران غلبه کنند. اما حالا با خالی شدن واحدهای استیجاری و کاهش تقاضا، شهروندان ایرانی شانس بیشتری برای اجاره خانه با قیمت مناسب دارند.
همچنین، گزارشها حاکی از آن است که برخی از اتباع افغانستانی در بازار دلالی ملک نیز فعالیت داشتند و این امر نیز با خروج آنها کاهش یافته است.
خدمات دولتی به مهاجران؛ از غذا تا جابهجایی
برای تسهیل خروج این افراد، دولت ایران اقداماتی انجام داده است. این خدمات شامل فراهم کردن زیرساختهای رفاهی، تامین غذا و آب معدنی، کمک به جابهجایی اموال، ارائه خدمات درمانی و حتی استقرار کانکسهای یخچالدار برای نگهداری مواد غذایی است. این اقدامات ضمن تسهیل روند خروج، بازتاب مثبتی از انسانیت و مدیریت هوشمندانه ایران در این زمینه داشته است.
اثرات اجتماعی و اقتصادی بلندمدت
مهاجرت غیرقانونی افغانها فقط بر بازار مسکن تأثیر نگذاشته، بلکه الگوهای شغلی و اقتصادی داخلی را نیز تغییر داده است. آنها ساعات بیشتری کار میکنند، حقوق کمتری میگیرند و درآمد خود را بیشتر به کشورشان انتقال میدهند. این موضوع در بلندمدت میتواند به کاهش فرصتهای شغلی برای ایرانیها و فشار بیشتر بر زیرساختهای شهری منجر شود.
اما با خروج آنها، فشار بر بازار کار و مسکن کاهش یافته و فضایی برای بهبود شرایط فراهم شده است.
واکنش عمومی مثبت به خروج اتباع غیر مجاز
این اقدام دولت با استقبال عمومی مردم همراه بوده است. بسیاری از شهروندان ایرانی از این اقدام به عنوان گامی مثبت برای کاهش فشار بر بازار مسکن و بهبود امنیت اجتماعی یاد کردهاند.
همچنین، مشاوران املاک اعلام کردهاند که تابستان امسال برخلاف سالهای قبل، شاهد کاهش نوسانات قیمت و ثبات بیشتری در بازار اجاره خواهیم بود.
حضور گسترده اتباع غیر مجاز در سالهای اخیر، تنها تأثیر منفی بر بازار مسکن نداشت، بلکه در حوزههای شغلی، اجتماعی و حتی امنیتی نیز اثراتی به جای گذاشته است. هشدارهای مکرر مقامات درباره ضرورت احراز هویت و مدیریت دقیق این جمعیت، در حوادث اخیر بویژه در جنگ 12 روزه ایران و رژیم صهیونیستی برجستهتر شد.
طرح قانونی جامع برای مدیریت اتباع
نمایندگان مجلس در سالهای اخیر طرحی تحت عنوان «اصلاح قانون ورود و اقامت اتباع» را در دستور کار قرار دادهاند. این طرح هدف اصلی خود را تعیین حداقلهای امنیتی و مدیریتی برای حضور اتباع بیگانه در کشور اعلام کرده است.
همچنین طرح تشکیل "سازمان ملی مهاجرت" که اولین بار در سال 1397 مطرح شد، اکنون در مرحله تصویب نهایی قرار دارد. این سازمان قرار است با هماهنگی بیش از 20 دستگاه مختلف، سیاستگذاری و نظارت یکپارچهای بر سفر، اقامت، کار و حضور اتباع در ایران فراهم کند.
سازمان ملی مهاجرت، از پیشنهاد تا نوبت بررسی در صحن علنی
این لایحه ابتدا در دولت قبلی به مجلس ارسال شد، اما به دلیل تغییر دولت و مجلس، مدتها در گرداب بررسیها باقی ماند. در فروردین 1404، کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس، کلیات لایحه ساختار و اختیارات این سازمان را تصویب کرد.
ولیالله بیاتی، سخنگوی کمیسیون امور داخلی مجلس، اعلام کرد که دولت دوازدهم این لایحه را با اصلاحاتی مجدد به مجلس ارائه داده است. بعد از بررسی در کمیسیونهای مرتبط و حضور نمایندگان دولت و کارشناسان، موادی به لایحه اضافه و برخی دیگر اصلاح شدند. حالا این طرح در نوبت رسیدگی در صحن علنی مجلس قرار دارد.
سهم اتباع در جمعیت شهرها نباید بیش از 3 درصد باشد
یکی از مهمترین بندهای قانونی موجود، الزام به «توزیع منطقهای» اتباع در سطح کشور است. بر اساس این بند، جمعیت اتباع (با همسر و فرزندان) در هیچ شهر، روستا، شهرستان یا استان نباید بیش از 3 درصد جمعیت محلی باشند.
این قانون در عمل به معنای مدیریت توزیع جغرافیایی این افراد است؛ مدیریتی که نه تنها از تمرکز بالا در مناطق حاشیهای جلوگیری میکند، بلکه زمینه را برای افزایش ضریب امنیتی و اجتماعی نیز فراهم میکند.
فعالان بازار مسکن: احراز هویت ضروری است
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگویی گذشته، به ضرورت داشتن آمار دقیق از اتباع تأکید کرده بود. او گفته بود: «مثل ایرانیها که دارای مدارک هویتی هستند، اتباع هم باید احراز هویت شوند.»
او ادامه داد: «قرار بود قراردادهای اجاره اتباع در مشاوریهای املاک ثبت و به دستگاههای نظارتی ارسال شود، اما عملاً این اتفاق نیفتاد. این کمبود آمار و اطلاعات، نه تنها مالیاتدهی را دچار مشکل میکند، بلکه ما را از دید دقیقی از حضور این افراد محروم میکند.»
آمار دقیق و مستقل، ضرورتی جدی است
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در پاسخ به این سؤال که آیا خروج اتباع میتواند تأثیری بر بازار مسکن کشور داشته باشد؟ گفت: متاسفانه در 9 ماه گذشته هیچ آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن ایران منتشر نشده است.
او توضیح داد: تجربه نشان داده است که زمانی آمارها منتشر میشوند که قیمتها روند کاهشی داشته باشند، اما این آمارها اغلب با شرایط واقعی بازار همخوانی ندارند و بیشتر به عنوان ابزاری برای کنترل انتظارات قیمتی استفاده میشوند.
گودرزی تأکید کرد: ما همواره خواستار آمارهای دقیق، شفاف و مستقل در حوزه مسکن بودهایم. مراکز آماری باید از هرگونه نفوذ سازمانها یا ذینفعان دور باشند و دادهها را بدون دخل و تصرف ارائه دهند.
او ادامه داد: فقط با داشتن تصویر واقعی از بازار میتوان سیاستهای مناسبی برای رفع مشکلات مسکن طراحی کرد.
روند اصلاح قیمتها آغاز شده است
گودرزی گفت: امیدوار بودیم بازار مسکن وارد فاز اصلاح شود، زیرا افزایش قیمتها مسکن را از دسترس عموم مردم خارج کرده بود. خوشبختانه این روند به آرامی شروع شده است.
او افزود: طبق آمارهای غیررسمی، در ماه گذشته قیمت مسکن حدود 8 درصد کاهش یافته است. این کاهش البته هنوز کافی نیست، زیرا دوره انتظار برای خانهدار شدن برای خانوادههای متوسط به بیش از 25 سال رسیده است. در حالی که این عدد در شرایط طبیعی باید بین 15 تا 25 سال باشد.
خروج اتباع، نویدبخش تعادل در بازار مسکن
گودرزی افزود: خبرهایی درباره خروج تدریجی اتباع از کشور به گوش میرسد که میتواند به افزایش عرضه واحدهای مسکونی و تعدیل بازار کمک کند.
او توضیح داد: بیشتر کشورها مثل ایران مهاجران زیادی را نمیپذیرند، زیرا حضور گسترده این افراد به بخش کار و مسکن فشار میآورد. در ایران نیز با وجود حضور تعداد زیادی از این افراد، واحدهای مسکونی بهویژه در مناطق شهری تحت فشار بودند.
واحد اجارهای این افراد، فشار مضاعف بر بازار ایجاد کرده بود
او خاطرنشان کرد: این افراد اغلب چند خانوار در یک واحد زندگی میکنند و به همین دلیل میتوانند اجاره بالاتری را نیز بپردازند. این موضوع باعث شده بود قیمتهای اجاره برای شهروندان ایرانی غیرقابل تحمل شود.
گودرزی ادامه داد: حالا با خالی شدن بخشی از واحدهای مسکونی، فرصتی برای تنفس بازار فراهم شده است. این موضوع میتواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمتها و بهبود شرایط زندگی برای عموم مردم باشد.
فرصتی برای ساماندهی و مدیریت بهتر
به گزارش راه دانا،
با توجه به شرایط فعلی، خروج اتباع بیگانه از ایران، علاوه بر تأثیرات اجتماعی و امنیتی، فرصتی مهم برای تعدیل بازار مسکن به شمار میرود. این رویداد میتواند به افزایش عرضه واحدهای خالی شده، کاهش فشار تقاضا و در نهایت کاهش قیمتها و اجاره بها کمک کند.
اما این تغییرات تنها در صورت مدیریت صحیح و برنامهریزی بلندمدت میتواند تبدیل به یک تغییر پایدار شود.
خروج اتباع افغانستانی از ایران، ضمن آرامشی در بازار مسکن، دوباره نگاهها را به ضرورت ساماندهی قانونی و اداری این موضوع جلب کرده است. تشکیل سازمان ملی مهاجرت، اصلاح قانون ورود و اقامت، و همچنین مدیریت توزیع جمعیت اتباع، گامهایی است که باید بدون تعلل انجام شود.
اگر این فرصت از دست رود، ممکن است دوباره شاهد بازگشت آن فشارهای اجتماعی، اقتصادی و امنیتی باشیم که در هفتههای گذشته گوشهای از آن را درک کردیم.
اگرچه از دیدگاه بشردوستانه نیازمند مدیریت دقیق و انسانی است، اما از منظر اقتصادی و مسکنی، تأثیر قابل توجهی بر بازار داشته است. این تحول به نوعی به خانوادههای ایرانی کمک کرده تا در بازار اجاره وضعیت بهتری داشته باشند و فشارهای معیشتی کاهش یابد.
در صورت ادامه این روند و مدیریت صحیح، میتوان این تغییر را نقطه شروعی برای بازپسگیری تعادل در بازار مسکن دانست.