به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با چالشهای عمیقی روبهرو شده است؛ جایی که قیمتها با شتابی نگرانکننده افزایش یافته، اما معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها در رکود عمیقی فرو رفته است. این وضعیت، که کارشناسان آن را "رکود تورمی" مینامند، نه تنها رویای خانهدار شدن را برای بسیاری دور از دسترس کرده، بلکه فشارهای اقتصادی بر مستاجران را نیز دوچندان کرده است. با توجه به نوسانات ارزی، رشد نقدینگی و هزینههای ساختمانی، پیشبینیها نشان میدهد سال ۱۴۰۵ میتواند با رشد ۵۰ درصدی قیمتها همراه باشد، مگر اینکه سیاستهای دولتی و تحولات سیاسی مسیر را تغییر دهند.
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر، به ویژه از ابتدای دهه ۱۴۰۰، با نوسانات شدیدی مواجه بوده است. این بازار، که یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد کشور محسوب میشود، تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی مانند تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و رشد بیرویه نقدینگی قرار گرفته است. در سال ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان رسیده، که این رقم نسبت به ابتدای سال رشدی ۱۰ تا ۲۰ درصدی را نشان میدهد. اما این افزایش قیمتها همزمان با کاهش حجم معاملات رخ داده، به طوری که تعداد معاملات ماهانه در بسیاری از ماهها به زیر ۴ هزار فقره سقوط کرده است. این پدیده، که در ادبیات اقتصادی به عنوان رکود تورمی شناخته میشود، نتیجهای از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، همراه با فشارهای تورمی است.
یکی از اصلیترین دلایل این وضعیت، تورم ساختاری اقتصاد ایران است. کارشناسان معتقدند که جهش قیمت مسکن بیش از آنکه به عوامل کوتاهمدت مانند شوکهای ارزی وابسته باشد، ریشه در مشکلات بنیادین دارد. رشد نقدینگی در سالهای اخیر، که گاهی به بیش از ۴۰ درصد رسیده، سرمایههای سرگردان را به سمت بازار مسکن سوق داده است. مسکن به عنوان یک دارایی امن در برابر تورم عمل میکند و همین امر تقاضای سرمایهای را افزایش داده، بدون اینکه تقاضای مصرفی واقعی بتواند با آن همگام شود. برای مثال، در پاییز ۱۴۰۴، تورم فصلی نهادههای ساختمانی در تهران به ۱۸.۴ درصد رسید، که این رقم نسبت به فصل قبل افزایش چشمگیری داشته است. مرکز آمار ایران گزارش داده که شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در این فصل به ۲۰۴.۸ رسیده، که ۶۱.۳ درصد بیشتر از پاییز ۱۴۰۳ است. این افزایش هزینهها، سازندگان را با حاشیه سود کمتری مواجه کرده و انگیزه برای عرضه پروژههای جدید را کاهش داده است.
نوسانات نرخ ارز نیز نقش کلیدی در این معادله ایفا میکند. با افزایش قیمت دلار، هزینه واردات مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان بالا میرود، که مستقیماً بر قیمت تمامشده مسکن تأثیر میگذارد. در سال ۱۴۰۴، قیمت دلار بیش از ۱۶۲ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد افزایش یافته است. این شکاف نشان میدهد که بازار مسکن هنوز نتوانسته با تورم عمومی همگام شود، اما کارشناسان هشدار میدهند که این عقبماندگی موقتی است و ممکن است در سالهای آینده با جهشی ناگهانی جبران شود. علاوه بر این، بیثباتی در سیاستگذاری اقتصادی، مانند تغییرات در نرخ بهره بانکی و کسری بودجه دولت، نقدینگی را به سمت بازارهای غیرمولد مانند مسکن هدایت کرده است.
رکود معاملاتی در بازار مسکن نیز یکی از ویژگیهای بارز سال ۱۴۰۴ بوده است. بنگاههای معاملات ملکی گزارش میدهند که تعداد معاملات نسبت به سال گذشته کاهش یافته، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان صعودی هستند. فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینههای ساخت، حاضر به کاهش قیمت نیستند، در حالی که خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید، توان ورود به بازار را ندارند. این وضعیت منجر به پدیده رکود تورمی شده، جایی که قیمتها بالا میروند اما معاملات متوقف میماند. برای نمونه، در منطقه ۴ تهران، قیمت واحدهای نوساز از ۸۰ میلیون تومان به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده، که رشدی ۵۰ درصدی را نشان میدهد. در مناطق شمالی پایتخت، قیمتها حتی به ۴۵۰ میلیون تومان رسیده است.
در بخش اجارهبها نیز وضعیت مشابهی حاکم است. افزایش قیمت مسکن مستقیماً بر بازار اجاره تأثیر گذاشته و نرخها را بالا برده است. در زمستان ۱۴۰۴، میانگین اجارهبها در تهران برای آپارتمانهای میانمتراژ حدود ۲۰ میلیون تومان ماهانه با ودیعه ۶۰۰ میلیون تومان بوده است. در مناطق مختلف، این ارقام متفاوت است؛ برای مثال، در زعفرانیه، اجاره یک واحد ۱۰۰ متری ممکن است به ۵۰ میلیون تومان برسد، در حالی که در جنوب تهران مانند عبدلآباد، نرخها حدود ۱۰ میلیون تومان است. تورم نقطهبهنقطه اجاره در دیماه ۱۴۰۴ به ۳۲.۷ درصد کاهش یافته، که کمترین رقم در ماههای اخیر است، اما همچنان فشار زیادی بر خانوارها وارد میکند. مرکز آمار گزارش داده که تورم سالانه اجاره به ۳۵.۲ درصد رسیده، که پایینترین سطح در ۳۱ ماه گذشته است، اما این کاهش نسبی نتوانسته قدرت خرید مستاجران را احیا کند.
سیاستهای دولتی در حوزه مسکن نیز نقش مهمی در این بحران ایفا کرده است. طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن با هدف افزایش عرضه طراحی شدهاند، اما محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساختها، مانع از تأثیرگذاری جدی آنها بر بازار شده است. دولت تلاش کرده با واگذاری زمین رایگان و تسهیلات بانکی، قدرت خرید را افزایش دهد، اما این اقدامات هنوز به ثمر ننشسته است. برای مثال، غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس، تأکید کرده که بازار مسکن در ماههای اخیر تغییرات محدودی داشته و معاملات واحدهای کوچک کمی فعال شده، اما خرید خانههای بزرگ همچنان در رکود است. وی میگوید: "کمیسیون عمران از وزارت راه و شهرسازی قول گرفته که زمین در شهرستانها به متقاضیان واگذار شود، که این میتواند به آرامش بازار کمک کند."
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، در نشست خبری اخیر خود سناریوهای مختلفی برای سال ۱۴۰۵ ترسیم کرده است. او میگوید: "اگر توافق سیاسی حاصل شود، سال ۱۴۰۵ را باید سال مسکن بدانیم، با رشد ۵۰ درصدی قیمتها." باقرپور سه سناریو را بررسی کرده: جنگ کوتاهمدت که به رکود منجر میشود، وضعیت نه جنگ نه صلح که رشد ملایم را به همراه دارد، و توافق که جهش قیمتی را رقم میزند. وی تأکید میکند: "قیمت مسکن در تهران از ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار به ۸۰۰ دلار رسیده، اما در هر سناریو، رشد ۵۰ درصدی ریالی محتمل است."
ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان، نیز وضعیت را رکود تورمی توصیف میکند و میگوید: "مسکن حمایتی دولت تا حدی ثبات قیمتی ایجاد کرده، اما توان خرید مردم کاهش یافته است." رهبر پیشبینی میکند: "دلیلی ندارد در شرایط رکودی افزایش قیمت رخ دهد، مگر در مسکنهای متوسط به پایین." او بر لزوم حمایت از انبوهسازان تأکید دارد تا نقدینگی به بازار تزریق شود.
در همین حال، مهدی سلطانمحمدی، کارشناس بازار مسکن، چشمانداز روشنی نمیبیند و میگوید: "بازار از رونق برخوردار نیست و در رکود نسبی به سر میبرد. رونق شب عید امسال بعید است." سلطانمحمدی اشاره میکند که بازار مسکن نتوانسته با تورم همگام شود، اما این عقبماندگی ممکن است با جهشی جبران شود.
چشمانداز سال ۱۴۰۵ به شدت به تحولات سیاسی و اقتصادی وابسته است. اگر تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، کاهش قیمتها دور از ذهن خواهد بود. در سناریوی پایه، که محتملترین است، قیمتها ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد خواهند داشت. اما در صورت توافق، رشد تا ۵۰ درصد ممکن است. رضا خدادادییان، کارشناس مسکن، میگوید: "بازار نسبت به سایر بازارها عقب مانده و با ثبات سیاسی، قیمتها رشد خواهند کرد." وی پیشبینی میکند رونق در اواخر تابستان ۱۴۰۵ آغاز شود.
تأثیر این بحران بر خانوارها نیز قابل توجه است. نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه در شهرهای بزرگ به بیش از ۲۰ سال رسیده، در حالی که استاندارد جهانی ۵ تا ۷ سال است. این یعنی یک خانوار متوسط برای خرید خانه باید بیش از دو دهه پسانداز کند، که عملاً غیرممکن است. بازار اجاره نیز تحت فشار است؛ سمانه محرمی نمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میگوید: "افزایش حق مسکن کارگری به سه میلیون تومان روی کاغذ رشد است، اما در عمل نمیتواند سرپناه تأمین کند." وی تأکید میکند: "سرعت رشد اجارهبها بیشتر از افزایش مزد بوده و فاصله میان حمایتها و واقعیت معیشتی عمیقتر شده است."
برای خروج از این بحران، نیاز به اصلاحات بنیادین است. کنترل تورم، افزایش عرضه از طریق طرحهای حمایتی کارآمد، و تقویت قدرت خرید با تسهیلات بانکی میتواند کمک کند. اما بدون هماهنگی بین سیاستهای کلان، بازار مسکن همچنان در چرخه رکود تورمی گرفتار خواهد ماند. سال ۱۴۰۵ میتواند نقطه عطفی باشد، اگر دولت و سیاستگذاران اقدامات قاطعانهای انجام دهند.
به گزارش راه دانا، کارشناسان هشدار میدهند که با توجه به تورم نهادههای ساختمانی (۶۱٪ رشد سالانه) و نوسانات ارزی، سال ۱۴۰۵ میتواند با رشد ۵۰ درصدی قیمتها همراه باشد، مگر آنکه سیاستهای دولتی و تحولات سیاسی مسیر را تغییر دهند. در این شرایط، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به بیش از ۲۰ سال رسیده و بازار اجاره نیز با تورم ۳۵ درصدی، مستاجران را تحت فشار شدید قرار داده است.
بازار مسکن ایران نیاز به ثبات دارد. سرمایهگذاران و خریداران باید با احتیاط عمل کنند، زیرا ریسکهای سیاسی همچنان وجود دارد. اما با نگاهی خوشبینانه، اگر توافقات بینالمللی حاصل شود، بازار میتواند به سمت رونق حرکت کند.