سند مالکیت معارض چیست؟
در حوزه تعاملات ملکی، یکی از مشکلات بسیار پیچیده‌ای که گاهی ایجاد می‌شود، مسائل مربوط به سند معارض است. این مشکل می‌تواند منجر به اختلالات حقوقی بسیار زیادی شود. اصطلاح سند معارض را در واقع زمانی به کار می‌برند که فردی یک ملک خود را به دو یا چند نفر بفروشد و یا زمانی که برای یک ملک واجد، دو یا چند سند وجود داشته باشد.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ در حوزه تعاملات ملکی، یکی از مشکلات بسیار پیچیده‌ای که گاهی ایجاد می‌شود، مسائل مربوط به سند معارض است. این مشکل می‌تواند منجر به اختلالات حقوقی بسیار زیادی شود. اصطلاح سند معارض را در واقع زمانی به کار می‌برند که فردی یک ملک خود را به دو یا چند نفر بفروشد و یا زمانی که برای یک ملک واجد، دو یا چند سند وجود داشته باشد.
این تعارض معمولاً به دلایل ثبتی یا اشتباهات در مراحل نقل و انتقال ملک به‌وجود می‌آید و می‌تواند منجر به بروز اختلافات پیچیده حقوقی شود. در چنین شرایطی، مشاوره و پیگیری موضوع با کمک یک وکیل ملکی باتجربه اهمیت بالایی دارد، چرا که روند اثبات مالکیت و رفع تعارض نیازمند آشنایی دقیق با قوانین ثبت، سوابق ثبتی و مقررات مربوط به دعاوی ملکی است
در نتیجه در مالکیت آن ملک تعارض و شبهه ایجاد می‌شود. در این حالت به سندی که مؤخرالصدور است، سند مالکیت معارض گفته می‌شود. وجود چنین اسنادی، اختلافات قضایی و حقوقی زیادی را ایجاد می‌کند. در نتیجه مهم است افراد به طور کامل از سند مالکیت معارض، عوامل بروز و راه‌های رفع آن آگاه باشند.
تعریف سند مالکیت معارض و علل بروز آن
هنگامی که دو سند مالکیت برای یک ملک صادر می‌شوند، درصورتی‌که نسبت به حدود و یا حقوق ارتفاقی و یا اصل ملک با هم تعارض داشته باشند، به سندی که تاریخ صدور آن دیرتر است، سند مالکیت معارض گفته می‌شود. در مقابل، سندی که تاریخ آن قبل از سند دیگر است را سند مقدم یا مقدم‌الصدور می‌گویند. در این شرایط معمولاً سند مقدم به‌عنوان سند اصلی و دارای اعتبار شناخته می‌شود و سند معارض فاقد هرگونه اعتبار خواهد بود.
عواملی که باعث بروز معارض در اسناد مالکیت می‌شود
برخی از مهم‌ترین عواملی که منجر به ایجاد سند مالکیت معارض می‌شوند عبارت‌اند از:
- عدم بررسی سوابق مالکیت
عدم بررسی تاریخچه یک ملک و خریدوفروش آن از مهم‌ترین عوامل بروز اسناد مالکیت معارض هستند. اگر یک ملک دارای سند رسمی باشد، ازآنجایی‌که در سامانه ثبت می‌شود، امکان بروز این اختلال حین فروش خیلی کمتر است.
- فروش ملک به چند نفر
گاهی اوقات مالک به جهت کسب سود بیشتر، ملک خود را به طور هم‌زمان یا در تاریخ‌های مختلف به چندین نفر می‌فروشد و این مشکل را باعث می‌شود.
- جعل سند
یکی از موارد کلاهبرداری، جعل اسناد است که می‌تواند باعث بروز مشکل مالکیت معارض شود؛ به‌طوری‌که سند اصلی و سند جعلی به دو فرد متفاوت فروخته می‌شوند.
- خطای انسانی
در برخی مواقع، اشتباهات انسانی ممکن است در ثبت اطلاعات و اسناد اختلال ایجاد کرده و در نتیجة آن معارضت در سند مالکیت بروز دهد.
- مفقودی سند
در صورت گم‌شدن سند ممکن است فرد دیگری به جز مالک، به صدور سند جدید و فروش آن بپردازد.
اثرات قانونی سند مالکیت معارض
سند مالکیت معارض اثرات قانونی زیر را با خود به همراه دارد:
کسی که سند معارض مالکیت را دارد، تا زمان مشخص‌شدن حکم نهایی، اجازه معامله آن ملک را ندارد. در صورت سرپیچی از این قانون و معامله پیش از حکم بطلان سند مقدم، دارنده سند معارض به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد. جریمه نقدی دارنده سند معارض در صورت فروش ملک پیش از ابطال سند مقدم، معادل با یک برابر بهای آن ملک است.
همان‌طور که گفته شد، به لحاظ قانونی، سندی که تاریخ صدور آن بر دیگری مقدم است، سند معتبر و اصلی در نظر گرفته می‌شود. سند مؤخرالصدور نیز به‌عنوان سند معارض و فاقد اعتبار شناخته می‌شود. پس از تاریخ ابلاغ احراز سند مالکیت معارض، فردی که دارنده سند معارض است لزوماً باید با مراجعه به دادگاه، یک گواهی طرح دعوا به اداره ثبت ارائه و رسید آن را دریافت کند. درصورتی‌که دارنده سند مالکیت معارض نسبت به این اقدام بی‌توجهی کند، دارنده سند مقدم حق اخذ گواهی عدم طرح دعوا و ارائه آن به اداره ثبت را خواهد داشت.
در نهایت خوب است بدانید بر اساس ماده 117 قانون ثبت، فردی که نسبت به عین یا منفعت مالی حقی، سند عادی یا سند رسمی ملک ارائه دهد و پس از آن دوباره نسبت به همان عین یا منفعت مالی با سند رسمی، معامله معارض صورت دهد، محکوم خواهد شد. این محکومیت برابر با حبس به مدت‌زمان بین 3 تا 10 سال با اعمال شاقه خواهد بود. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با مشاورین مجموعه سنا تماس بگیرید.
راه‌حل‌های قانونی برای رفع معارض سند مالکیت
رفع معارض سند مالکیت یک فرایند حقوقی است که باید از طریق مراجع قضایی و ثبتی انجام شود. راه‌حل‌های قانونی برای رفع این مشکل را در ادامه بیان می‌‌کنیم:
- طرح دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم
دارنده سند معارض باید دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم را طرح و به دادگاه تقدیم کند. دادگاه در این شرایط به بررسی دقیق اسناد موجود و رسیدگی کامل به این موضوع می‌پردازد تا زمانی که اشتباهات ثبتی را محرز کند. به عبارتی صحت یا بطلان هر سند مشخص شده و رأی ابطال سند غیرمعتبر و صحت سند معتبر داده می‌شود.
- طرح دعوای ابطال جزئی سند مالکیت مقدم
در برخی مواقع، دو یا چند سند، به لحاظ حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض دارند. در نتیجه دارندگان این اسناد، خواهان ابطال بخشی از سند مقدم و یا به عبارتی اصلاح سند مالکیت هستند. در این موقعیت نیز همچون مورد قبل، دادگاه به رسیدگی و بررسی اسناد و مدارک موجود پرداخته و بر اساس آن سند مقدم و مؤخر را اصلاح می‌کند.
- باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی
همان‌طور که پیش‌ازاین گفته شد، پس از احراز سند مالکیت معارض، دارنده این سند موظف به ارائه دعوای ابطال سند مقدم‌الصدور تا حداکثر دو ماه به دادگاه است. ازآنجایی‌که معمولاً سند مؤخرالصدور غیرمعتبر در نظر گرفته می‌شود، در صورت عدم ارائه این دعوا از سمت دارنده سند مالکیت معارض، مالک سند مقدم می‌تواند گواهی عدم طرح دعوا به اداره ثبت ارائه کند. بدین‌وسیله اداره ثبت مکلف به ابطال سند مالکیت معارض نسبت به مورد تعارض می‌شود.
تاثیر اسناد مالکیت معارض در معاملات ملکی
دارنده سند مؤخرالصدور تا زمان مشخص‌شدن حکم دادگاه بر ابطال سند مقدم، حق معامله بر ملک و خریدوفروش آن را ندارد. در صورت معامله، دارنده سند معارض محکوم به پرداخت جریمه نقدی یک برابر ملک مورد معامله خواهد شد.
بااین‌وجود، دارنده سند مالکیت مقدم‌الصدور می‌تواند حتی پیش از رأی نهایی دادگاه، نسبت به ملک فوق، معامله انجام دهد. البته این موضوع زمانی قانونی است که به هنگام معامله در متن سند ذکر شود که نسبت به ملک، سند معارض وجود دارد و تا زمان مشخص‌شدن تکلیف این سند توسط دادگاه، هیچ سند مالکیتی به خریدار جدید ملک داده نمی‌شود. درصورتی‌که دارنده سند مقدم به‌موجب این سند معامله‌ای انجام دهد؛ اما در نهایت رأی دادگاه بر ابطال سند مقدم باشد، هیچ جریمه‌ای و جزای نقدی برای دارنده این سند اعمال نخواهد شد.
جمع بندی
وجود سند مالکیت معارض یکی از مشکلات مهم ثبتی است که در معاملات و مالکیت املاک اختلال زیادی ایجاد می‌کند. معمولاً سند مقدم‌الصدور به‌عنوان سند معتبر و سند معارض به‌عنوان سند فاقد اعتبار شناخته می‌شوند؛ اما در نهایت باید دادگاه در مورد این موضوع رأی قطعی دهد و در برخی مواقع ممکن است سند معارض، به‌عنوان سند صحیح قانونی مشخص شود.
در صورت بروز این مشکل حقوقی و یا ابهام دررابطه‌با سند معارض می‌توانید برای دریافت راهنمایی و مشاوره با تیم پشتیبانی حقوقی مجموعه سنا تماس بگیرید.
ارسال دیدگاه