یادداشت؛
چرا بسته حمایتی شورای عالی مسکن، مشکلی را حل نخواهد کرد؟
امیر طاهری، تحلیل گر و خبرنگار حوزه مسکن در یادداشتی بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی مسکن را بررسی کرد.
شورای عالی مسکن در دومین نشست خود به ریاست رئیس جمهور، بسته‌های سیاستی و راهکارهایی را برای اصلاح و بهبود وضعیت مسکن در کشور تصویب کرد. این مصوبات شامل موضوعات مختلفی مانند استیجار، تسهیل فرایندهای مسکن، تأمین مالی و توجه به نیازهای محرومان است.
۱. بسته استیجار
- سه سرفصل اصلی:
- حمایت از مستاجران با ارائه تسهیلات و بسته‌های حمایتی، به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی.
- ساماندهی بازار اجاره و تعیین راهکارهای جدید برای مدیریت این بازار.
- افزایش واحدهای مسکونی در بازار استیجار به‌صورت میان‌مدت برای ساماندهی غیرمستقیم بازار مسکن.
- تعیین سقف اجاره:
قیمت‌گذاری مستقیم برای اجاره بها در این بسته ارائه نشده است و تصمیمات نهایی پس از بررسی کارگروه‌ها اعلام خواهد شد. همچنین، ماده ۷ قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها، چارچوبی برای تنظیم سقف اجاره بها تعیین کرده است.
۲. تسهیل فرایندهای مسکن
- اقداماتی برای کاهش موانع تولید و ساخت واحدهای مسکونی انجام خواهد شد. این بخش در قالب کارگروه‌هایی که در جلسه قبل تشکیل شدند (کارگروه تأمین مالی، بافت فرسوده، زیرساخت و ...) اجرا خواهد شد.
۳. تأمین مسکن محرومان
- این موضوع به‌عنوان یکی از اولویت‌های دولت چهاردهم در نظر گرفته شده و راهکارهایی برای تأمین مسکن مناسب برای گروه‌های کم‌درآمد و محروم طراحی شده است.
۴. زمان‌بندی اجرایی شدن مصوبات
- اجرای بسته‌ها، به‌ویژه بسته استیجار، نیازمند برنامه‌ریزی زمان‌بندی است و پیش‌بینی می‌شود در بازه یک تا دو ماهه آینده نتایج عملی این تصمیمات مشخص شود.
۵. مسئولیت اجرا
- مسئولیت اجرایی قوانین مربوط به اجاره و سایر مصوبات با مراجع ذی‌صلاح قضایی و اجرایی است.
در تحلیل این تصمیمات باید گفت: این تصمیمات به‌عنوان یک راهکار جامع برای مقابله با چالش‌های فعلی مسکن در کشور طراحی شده‌اند و دولت انتظار دارد با اجرای این مصوبات به بهبود بازار مسکن و کاهش مشکلات مرتبط با اجاره و تأمین مسکن، تأثیر مثبتی بر زندگی شهروندان داشته باشند.
در نگاه اول، این تسهیلات به نظر می‌رسد که برای کمک به مستاجران در پرداخت ودیعه یا اجاره‌بها طراحی شده‌اند. اما کارشناسان اقتصادی معتقدند که این روش بدون توجه به عوامل بنیادی بازار مسکن، تنها منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. تجربه نشان داده است که وقتی چنین وام‌هایی ارائه می‌شوند، صاحبان خانه‌ها سریعاً اجاره‌بها را بالا می‌برند تا با میزان وام جدید هماهنگ شوند. در نتیجه، مستاجران بیشتر بدهکار می‌شوند و صاحبان خانه‌ها سود بیشتری می‌برند.
۷۵ هزار واحد مسکن: قطره‌ای در دریای نیازها
یکی از برنامه‌های اعلام‌شده، ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری با کمک بنیاد مسکن، خیرین و نهادهای غیردولتی است. این طرح به عنوان بخشی از برنامه هفتم توسعه معرفی شده و هدف آن افزایش واحدهای اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد و متوسط است.
اما یک محاسبه ساده نشان می‌دهد که این تعداد واحد بسیار کم است. بر اساس آمارهای رسمی، بیش از ۸ میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند. این ۷۵ هزار واحد حتی یک درصد از نیاز واقعی بازار را هم پوشش نمی‌دهد. در شهرهای بزرگ مثل تهران، این رقم نمی‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر بازار اجاره بگذارد.
مسکن سازمانی: آیا عدالت اجتماعی رعایت شده است؟
بخش دیگری از برنامه، اختصاص مسکن به کارکنان نهادهای نظامی و صنایع بزرگ است. این رویکرد که سال‌ها در ایران رواج داشته، از نظر عدالت اجتماعی محل بحث است. زیرا به جای اینکه منابع عمومی برای کمک به تمام اقشار جامعه استفاده شود، فقط گروه‌های خاصی از آن بهره‌مند می‌شوند. در حالی که مستاجران معمولی در حاشیه شهرها با اجاره‌های سنگین دست‌وپنجه نرم می‌کنند، این نگرش می‌تواند شکاف طبقاتی را بیشتر کند.
نقاط ضعف بسته مسکن: غیبت ابزارهای موثر
یکی از مهم‌ترین انتقادها به این بسته، نبود سیاست‌های مالیاتی است. در بسیاری از کشورها، برای کنترل بازار مسکن از ابزارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر املاک دوم و سوم و جلوگیری از سوداگری زمین استفاده می‌شود. اما در این بسته، از این راهکارها خبری نیست. همچنین، هیچ برنامه‌ای برای حمایت از نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای، تعاونی‌های اجاره‌نشینی یا ایجاد صندوق‌های اجاره وجود ندارد. در واقع، این بسته بیشتر روی ساخت وام‌محور مسکن تمرکز دارد و به اصلاح ساختار بازار اجاره کمتر توجه کرده است.
راه‌حل کوتاه‌مدت برای مشکل بلندمدت
معاون وزیر راه و شهرسازی این برنامه را به عنوان راه‌حلی برای تسکین بحران فعلی مستاجران معرفی کرده است. اما واقعیت این است که این بسته تنها یک راه‌حل موقت برای یک مشکل ساختاری و مزمن است. بدون مداخله جدی در عرضه و تقاضا، ایجاد نهادهای پایدار برای مدیریت بازار اجاره و اصلاح نظام مالیاتی، نمی‌توان انتظار داشت که این تسهیلات به کاهش قیمت‌ها یا بهبود شرایط زندگی مستاجران کمک کند.
حمایت یا تثبیت وضع موجود؟
این بسته به ظاهر برای کمک به مستاجران طراحی شده است، اما بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد که نه به تقویت واقعی مستاجران کمک می‌کند و نه توازن بازار اجاره را به نفع آن‌ها تغییر می‌دهد. در واقع، این سیاست‌ها بیشتر به نفع صاحبان خانه‌ها و موجران است و به افزایش اطمینان آن‌ها از تقاضای پایدار برای واحدهای گران‌قیمت کمک می‌کند. از این رو، بسیاری از کارشناسان معتقدند که این برنامه‌ها بیشتر برای "تثبیت نابرابری" در بازار مسکن طراحی شده‌اند تا حل مشکلات واقعی مستاجران.
امیر طاهری
ارسال دیدگاه