عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان؛
تورم مسکن قابل انتظار بود/ جاماندگی مسکن از طلا و دلار
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با افزایش قابل توجه قیمتها روبرو شده، اما این رشد در مقایسه با جهشهای چشمگیر طلا و دلار، هنوز عقبمانده است. با وجود تأثیر تنشهای سیاسی و ارزی بر نرخهای پیشنهادی آپارتمانها، کارشناسان بر ادامه روند رکود تورمی در سال آینده تأکید دارند، جایی که کمبود عرضه و قدرت خرید پایین مصرفکنندگان، چالشهای اصلی خواهند بود.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ بازار املاک و مستغلات در ایران، به ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، همواره یکی از کلیدیترین بخشهای اقتصادی بوده که تأثیر مستقیمی بر زندگی میلیونها شهروند دارد. در سال ۱۴۰۴، این بازار با نوساناتی مواجه شده که ریشه در عوامل متعددی مانند تورم عمومی، تغییرات ارزی و حتی رویدادهای سیاسی منطقهای دارد. بر اساس گزارشهای اخیر، قیمتهای پیشنهادی برای واحدهای مسکونی در پایتخت بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده، اما این افزایش در مقایسه با بازارهای موازی مانند ارز و طلا، هنوز به چشم نمیآید. این تفاوت، سؤالاتی را درباره آینده سرمایهگذاری در مسکن مطرح میکند و نشاندهنده نیاز به تحلیل عمیقتر است.
یکی از کارشناسان برجسته در حوزه ساختوساز، در گفتگو با رسانهها، به این نکته اشاره کرده که پس از دورهای طولانی رکود که بیش از دو سال طول کشیده، افزایش قیمتها در بازار مسکن امری طبیعی به نظر میرسد. او توضیح میدهد که تورم اقتصادی کشور به مرز ۶۰ درصد رسیده و تمام عوامل تشکیلدهنده هزینههای ساخت، از مصالح تا دستمزد کارگران، با این تورم همگام شدهاند. بنابراین، رشد قیمت مسکن نه تنها غیرمنتظره نیست، بلکه بخشی از جبران عقبماندگی این بخش نسبت به سایر بازارها محسوب میشود. با این حال، این کارشناس هشدار میدهد که مسکن هنوز نتوانسته با سرعت بازارهای طلا و ارز پیش برود، و این جاماندگی ممکن است در آینده نزدیک جبران شود.
فصل نزدیک شدن به عید نوروز، همیشه زمانی برای رونق معاملات املاک بوده است. خریداران اغلب در ماههای پایانی سال، برای جلوگیری از تورم احتمالی سال جدید، اقدام به خرید میکنند. این الگو در سال جاری نیز تکرار شده و منجر به افزایش معاملات در بهمن و اسفند شده است. اما برخلاف سالهای گذشته، این بار بازار مسکن به تنشهای سیاسی واکنش مثبتی نشان داده است. در شرایطی که معمولاً ناآرامیها باعث کاهش فعالیتها میشوند، خریداران با این تصور که وضعیت به ثبات میرسد، وارد بازار شدهاند. این دیدگاه که حتی در صورت بروز مشکلات، زندگی در کشور ادامه دارد و قیمتها بالاتر خواهد رفت، انگیزهای برای سرمایهگذاری ایجاد کرده است.
با وجود این، همچنان مسکن در مقایسه با تورم کلی و به ویژه بازارهای ارز و طلا، عقبتر است. آمار نشان میدهد که از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا بهمن ۱۴۰۴، قیمت دلار ۱۶۲ درصد و طلا ۴۹۲ درصد افزایش یافته، در حالی که قیمت مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد رشد کرده است. این اختلاف، مسکن را به گزینهای جذاب برای سرمایهگذاران بلندمدت تبدیل کرده، زیرا پتانسیل جبران این فاصله وجود دارد. کارشناسان پیشبینی میکنند که اگر التهابات سیاسی کاهش یابد، رشد قیمت房产 شتاب بیشتری بگیرد و بازار از رکود خارج شود.
حالا بیایید به مسئله خانههای خالی بپردازیم، که یکی از چالشهای اصلی بازار مسکن است. بر اساس آمار رسمی، تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور حدود ۲.۵ میلیون واحد است، اما توزیع این واحدها نامتوازن است. بیشتر این خانهها در مناطق لوکس و نیمهلوکس شهرهای بزرگ قرار دارند، جایی که قیمتها برای مصرفکنندگان واقعی بیش از حد بالاست. این وضعیت باعث شده که علیرغم وجود مازاد مسکن در برخی نقاط، کمبود واقعی در بخشهای مصرفی احساس شود. برای مثال، در تهران، بیش از ۴۵۰ هزار واحد خالی شناسایی شده، اما این واحدها اغلب در دسترس متقاضیان متوسط قرار نمیگیرند.
این توزیع نامناسب، بازار را از تعادل خارج کرده است. در کشورهای پیشرفته، معمولاً ۱۰ درصد مازاد مسکن برای حفظ تعادل لازم است، اما در ایران، حتی اگر مازادی بین ۵ تا ۱۰ درصد وجود داشته باشد، به دلیل تمرکز در مناطق گرانقیمت، فایدهای برای عموم ندارد. بنابراین، نیاز به تولید مسکن جدید همچنان احساس میشود. وزارت راه و شهرسازی در دهه ۹۰ طرحی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی ارائه داد تا در افق ۱۴۰۴ به تعادل برسیم، اما تولید واقعی بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال بوده و اکنون با کسری حدود شش میلیون واحد مواجه هستیم.
این کسری، فشار بیشتری بر قیمتها وارد میکند. در سالهای اخیر، تولید مسکن نتوانسته با تقاضا همخوانی داشته باشد، و این مسئله تورم را تشدید کرده است. کارشناسان معتقدند که برای حل این مشکل، باید سیاستهایی برای توزیع بهتر واحدها و تشویق ساخت در مناطق مورد نیاز اتخاذ شود. مالیات بر خانههای خالی یکی از ابزارهای پیشنهادی است، که اخیراً بیش از ۵۶ هزار واحد جدید برای اخذ مالیات شناسایی شدهاند. این اقدام میتواند مالکان را به عرضه واحدها ترغیب کند و بازار را متعادلتر سازد.
نگاهی به پیشبینی بازار در سال ۱۴۰۵، تصویری از رکود تورمی ارائه میدهد. با تورم نزدیک به ۶۰ درصد، هزینههای ساخت و دستمزدها افزایش مییابند، و سازندگان برای حفظ سود، قیمتها را بالا میبرند. اما از سوی دیگر، قدرت خرید مصرفکنندگان پایین است، و این منجر به کاهش معاملات میشود. اگر این روند ادامه یابد، بازار مسکن وارد فازی میشود که قیمتها افزایش مییابند اما معاملات راکد میمانند. برخی تحلیلگران حتی سناریوی رشد ۱۵ تا ۲۵ درصدی قیمتها را برای سال آینده پیشبینی میکنند، اما در صورت توافقات سیاسی و کنترل ارز، ممکن است کاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدی رخ دهد. در بدترین حالت، با شوک ارزی، جهش ۴۰ درصدی محتمل است.
مقایسه بازار مسکن با طلا و دلار، نشاندهنده تفاوتهای اساسی است. طلا در سال ۱۴۰۴ با رشد بیش از ۹ برابری نسبت به مسکن، گزینهای جذاب برای سرمایهگذاری کوتاهمدت بوده، اما نوسانات آن ریسک بالایی دارد. دلار نیز با افزایش ۱۶۲ درصدی، سریعتر از مسکن رشد کرده است. اما مسکن به عنوان دارایی بلندمدت، امنیت بیشتری ارائه میدهد و از تورم محافظت میکند. در حالی که طلا و دلار نقدشوندگی بالایی دارند، مسکن نیاز به سرمایه اولیه زیاد دارد اما درآمد اجارهای مستمر فراهم میکند.
در تهران، قیمت میانگین هر متر مربع آپارتمان از ۸۱.۶ میلیون تومان در فروردین ۱۴۰۳ به حدود ۱۲۵ میلیون تومان رسیده، که رشد ۵۳ درصدی را نشان میدهد. در مناطق جنوبی و شرقی، معاملات همچنان فعال هستند، اما در شمال شهر، قیمتها بالاتر رفتهاند. مشاوران املاک گزارش میدهند که برخی مالکان از فروش خودداری میکنند، انتظار افزایش بیشتر را دارند. این وضعیت، بازار را به سمت رکود تورمی سوق میدهد.
برای سرمایهگذاران، انتخاب بین مسکن، طلا و دلار بستگی به افق زمانی دارد. طلا برای کوتاهمدت مناسب است، دلار برای حفظ ارزش در برابر تورم، و مسکن برای بلندمدت و درآمدزایی. اما با توجه به عقبماندگی مسکن، ورود به این بازار در شرایط فعلی میتواند سودآور باشد، به شرطی که ریسکهای سیاسی را در نظر بگیرید.
در نهایت، بازار مسکن ایران نیاز به اصلاحات ساختاری دارد. افزایش تولید، توزیع بهتر واحدها و کنترل تورم، کلید تعادل است. بدون این اقدامات، رکود تورمی ادامه خواهد یافت و دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط سختتر میشود. کارشناسان پیشنهاد میکنند که دولت با تسهیلات بانکی و سیاستهای مالیاتی، بازار را حمایت کند تا سال ۱۴۰۵ سالی بهتر برای مسکن باشد.
این گزارش بر اساس دادههای رسمی و تحلیلهای کارشناسی تهیه شده و هدف آن ارائه دیدگاهی شفاف به مخاطبان است. بازار مسکن، با همه چالشها، همچنان یکی از پایههای اقتصاد ایران است و درک درست آن میتواند به تصمیمگیریهای بهتر کمک کند.
ارسال دیدگاه