گزارشی از وضعیت بازار مسکن و اجارهبها در سمنان؛
وقتی مُسکّنِ مَسکَن التیامبخش نیست/ سرطان سرتاپای بازار مسکن را فراگرفته است!
حال و روز بازار مسکن خوب نیست، این را میشود با یک جستجوی ساده فهمید. هم سازندگان ناراضیاند، هم فروشندگان، هم خریداران و هم مستأجران![
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از مرآت، ایستادهاند روبروی شیشه مغازه. کاغذها به شکل خانه بریده شدهاند. روی هرکدام چیزی نوشته شده:«واحد 90 متری، 8 میلیون تومان پیش، 500 هزار تومان اجاره!»، «واحد 60 متری، 5 میلیون تومان پیش، 300 هزار تومان اجاره» حقوق 800 هزار تومانی مرد، مجالی برای انتخاب باقی نمیگذارد. امروز روز پنجم است که آمدهاند برای دیدن خانهها. و این قصه خیلی از آدمهای دور و بر ماست!
, شبکه اطلاع رسانی راه دانا, مرآت,شاید بتوان گفت ابتداییترین نیاز زوجهای جوانی که قصد آغاز زندگی مشترک را دارند مسکن باشد. مسکن که میگویم البته منظورم سازهای 900 متری با مقاومت در برابر 9 ریشتر زلزله، 1400 متر لابی مجلل، 6 متر ارتفاع سقف، 6 پارکینگ وسیع، 4 آسانسور 14 نفره، سالن سینما سه بعدی! و... نیست. محلی برای زندگی! این تمام چیزی است که نامش را «خانه» میگذاریم. بگذریم از این که خانه که نامش را مسکن یعنی محل آرامش گذاشتهاند این روزها دیگر چندان محل آرامش نیست! من مینویسم مسکن، شما بخوانید جانپناه!
,حال و روز بازار مسکن خوب نیست. این را میشود با یک جستجوی ساده فهمید. هم سازندگان ناراضیاند، هم فروشندگان، هم خریداران و هم مستأجران! برای گرفتن اطلاعات دقیقتری از وضعیت مسکن در شهر سمنان به سراغ مشاورین املاک رفتم و البته در این بین فرصت را مغتنم شمردم و با جویندگان مسکن هم گفتگو کردم.
,قاعدهای بر بازار حاکم نیست!
, قاعدهای بر بازار حاکم نیست!,«ع.م» جوان سی و چندسالهای است که به گفته خودش لیسانس الکترونیک دارد و حالا در دفتر مشاوره املاک کار میکند. «ما املاکی نیستیم، مشاوره میدهیم،یک مشاور املاک واقعی!» این را وقتی میگوید که برایش توضیح میدهم برای تهیه گزارش آمدهام. میپرسم:«کدام مناطق شهر به لحاظ قیمت از سایر مناطق گرانترند؟» کمی فکر میکند. صدای تلویزیون را کم میکند و میگوید:«زمان قیمت کارشناسی گذشته است. امروز قیمتها بستگی به نظر مالک دارد. شاید دو ملک در یک منطقه و در کنار هم، دو قیمت کاملا متفاوت داشته باشند! در واقع هیچ قاعدهای بر بازار حاکم نیست!»
,حداقل 130 میلیون برای یک خانه متوسط در شهر
, حداقل 130 میلیون برای یک خانه متوسط در شهر,هنوز گرم صحبت نشدهایم که دو نفر وارد دفتر میشوند. آمدهاند برای خرید خانه. موردی که با پولشان همخوانی داشته باشد در دفتر آقای مشاور پیدا نمیشود. وقتی میروند میپرسم:«الان با چقدر میشود صاحب خانه شد؟» میگوید:«تا سه چهار سال پیش شاید میشد با 40 تا 50 میلیون تومان خانهای متوسط خرید اما الان با 130 تا 140 میلیون تومان به سختی میشود خانه نوساز خرید.»
,وضعیت رهن البته از خرید و فروش هم فاجعهآمیزتر است. این مشاور املاک میگوید:«رهن یک خانه 100 متری متوسط حداقل 50 میلیونتومان است.»
,افزایش چشمگیر نرخها نسبت به سال آغازین دهه حاضر
, افزایش چشمگیر نرخها نسبت به سال آغازین دهه حاضر,مقایسه نرخهای کنونی اجاره و رهن و فروش مسکن با سال آغاز دهه حاضر، از افزایش حدودا 5 برابری نرخ اجارهبهاء و نیز افزایش دوبرابری نرخ فروش حکایت میکند. یکی از افراد فعال در حوزه ساخت و ساز مسکن میگوید:«در سال 1390 یکی از املاکم را متری 950 هزار تومان فروختم اما همان ملک در حال حاضر با وجود این که شش سال از ساخت آن گذشته است، متری 1 میلیون و 800 هزار تومان ارزش دارد و اگر نوساز بود متری 2 میلیون و 200 هزار تومان به فروش میرفت. در حوزه اجاره هم در سال 90، یک خانه 100 متری در گلشهر را میشد با 5 میلیون پول پیش و 350 هزار تومان اجاره در اختیار گرفت اما الان اجاره یک واحد 100 متری در گلشهر دست کم به 10 میلیون تومان پول پیش و پرداخت ماهانه یک میلیون تا میلیون و 200 هزار تومان نیاز دارد!»
,کارگران همچنان خانه به دوشاند...
, کارگران همچنان خانه به دوشاند...,مشاور املاک دیگری میگوید:«درست است که خیلی از کارخانهها یا خوابیدهاند یا تعدیل نیرو داشتهاند اما هنوز هم 30-40 درصد از جمیعت شهر نان کارگری میخورند، فرض را بر این میگذاریم که این افراد 28 میلیون هم وام بگیرند و از کسی قرض هم نکنند، بازپرداخت این وامها 15 سال طول میکشد و ماهی کمتر از 300 هزار تومان نیست، فکر نمیکنم برای یک کارگر که ماهی به طور خالص 800 تا 900 هزار تومان درآمد دارد پرداخت این پول کار آسانی باشد، بگذریم که الان هیچ بانکی برای ساخت مسکن وام نمیدهد. حتی بانک مسکن هم پرداخت وام را قطع کرده و در قالب اوراق خدمات میدهد که برای آن هم بسیار سختگیری میکنند. الان برای یک پروژه 900 میلیونی، 300 میلیون وام تعیینشده که میگویند آن را در پنج مرحله به شما میدهیم! در حالی که ما فقط 50 میلیونتومان برای خرید اوراق هزینه کردهایم»
,سری به نشانه تایید تکان میدهم. میگویم:«پس مردم چطور زندگی میکنند!؟» میگوید:«زندگی میکنند دیگر!» حرف که به اینجا میرسد رکود در بازار مسکن را بهانه میکند تا بگوید:«سازندگان مسکن خیلی وقت است که خودشان را درگیر ساخت نمیکنند. میخرند و گرانتر میفروشند و این برایشان کمدردسرتر است.»
,درباره قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر میپرسم. میگوید:«یک خانه نوساز متوسط رو به بالا در شهر از متری 2 میلیون تا 3 میلیون نوسان دارد و اگر نوساز نباشد متری از یک میلیون و 500 تا یک میلیون و 700 متغیر است. در جنوب شهر هم وضعیت همینطور است و دست کم متری یک میلیون و 500 هزار تومان باید برای خرید آپارتمان هزینه کرد»
,دارم سوال بعدیام را در ذهنم مرور میکنم که متوجه میشود ضبط صوت دارم-هرچند خاموش است- و من خیلی محترمانه! مجبور به ترک مغازه میشوم! و اینجاست که میفهمم موضوع مسکن هم از آن موضوعهای بودار امنیتی است!! تنها چیزی که موقع بدرقهام میگوید این است:«توجه دارید که قیمتها در شهر نوسان دارد و ذکر قیمت ممکن است به اعتبارم لطمه بزند»
,سونامی سرطان به بازار مسکن رسیده است!
, سونامی سرطان به بازار مسکن رسیده است!,به سراغ مشاوره املاک دیگری میروم. آقای قائممقامی میگوید:«سر تا پای بازار مسکن را سرطان فراگرفته است!» از قضا یک جوان تحصیلکرده که به کار ساخت و ساز مسکن مشغول است و اطلاعات خوبی از بازار دارد آنجاست. آقای اعتمادی میگوید تمامی مصالح موردنیاز در ساخت و ساز نسبت به سالهای قبل تقریبا دو برابر افزایش داشته است. مثلا برای پروژه قبلیام میلگرد را 1520 تومان خریداری میکردم اما برای پروژه جدیدم 2100 تومان! لوازم برقی بیش از 25 درصد گران شده است. هر عدد سفال 20 تومان گران شده است.»
,سازندگان مسکن پولشان را در بانک میگذارند
, سازندگان مسکن پولشان را در بانک میگذارند,قیمت زمین هم از نظر آقای اعتمادی افزایش چشمگیری داشته است. او میگوید:«سال گذشته شما میتوانستید یک زمین 200 متری را با 270 میلیونتومان بخرید اما الان همان زمین را زیر 470 میلیونتومان نمیدهند. با همه این افزایش قیمتها، ساخت مسکن متری 2 میلیون تومان هزینه دارد. ضمن این که حدود یکسال و نیم «خوابِ پول!» را هم باید حساب کنید. یک پروژه هزارمتری 900 میلیون تا یک میلیارد هزینه دارد. اگر سود 15 درصدی بانکها ملاک قرار دهیم برای سازنده بهتر است که به جای ساخت مسکن پولش را در بانک بگذارد!»
,دلالی بهتر است یا ساخت و ساز؟! مسأله این است!
, دلالی بهتر است یا ساخت و ساز؟! مسأله این است!,آقای اعتمادی هم میگوید بازار مسکن در کشور ما بیمار است. او میگوید:«ساختمانی را که تا پارسال میشد متری 2 میلیون تومان خرید امسال با 2 میلیون و 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان میشود خرید. ضمن این که همین رقم هم برای سازنده صرف نمیکند. به همین خاطر خیلیها به دلالی رو میآورند تا لااقل از درگیری با شهرداری و نظام مهندسی که خودشان داستانهای مفصلی دارند مصون بمانند!»
,مسکن مهر موقتا نرخ اجارهبهاء را شکست
, مسکن مهر موقتا نرخ اجارهبهاء را شکست,محمد، 25 ساله. درس را رها کرده و دفتری در یکی از شلوغترین میدانهای شهر باز کرده. از مسکن مهر میپرسم و این که میزان اقبال مردم چطور بوده و چقدر در تعدیل قیمت ها موثر بوده است. میگوید:«در سال 86 به خاطر ساخت مسکن مهر نرخ اجارهها شکسته شد، ساخت و ساز ملک توسط سرمایهداران متوقف شد و همه به سر کار خود برگشتند اما میبینید که آن شرایط ادامه پیدا نکرد. الان یک واحد مسکن مهر 70 تا 80 میلیون تومان معامله میشود و باز هم یک کارگر نمیتواند این رقم را فراهم کند»
,ادامه میدهد:«دیگر برای دکتری که کار و کسبش را رها کرده بود و زده بود توی کار بساز و بفروشی صرف نمیکرد خانه بسازد» میگویم:«پس بازار به تعادل نسبی رسیده بود» تایید میکند اما باز هم تأکید میکند که این وضع دوام نداشته است. «مسکن مهر هم مشکلات خاص خودش را دارد» این را که میگوید از همکارش کمک میخواهد که او هم در بحث مشارکت کند. «شلوغ است، بعضی جاها مصالح خوبی به کار برده نشده و شرکتهای سازنده درست انتخاب نشدهاند، من خودم کسی را میشناسم که قهوهخانهاش را فروخت و یک شرکت تعاونی ثبت کرد و در مسکن مهر جزو شرکتهای سازنده بود! و این یعنی تخصص در بعضی جاها زیر سوال رفته است»
,«پول» و دیگر هیچ!
, «پول» و دیگر هیچ!,از مهمترین مشکلات زوجهای جوان در تهیه مسکن میپرسم. «پول!» مختصر و مفید. محمد میگوید:«پول که باشد دیگر مشکلی نیست. اول باید فکری به حال درآمدها کرد. اجارهها در سمنان بالاست، وام هم که بگیرند بازپرداختش مشکل است پس مهمترین مشکل پول است» اگرچه تلویحا حرفش را تایید میکنم اما به هرحال بازار مسکن هم قواعدی دارد و البته مشکلاتی.
,در اوج گرانیها خرید میکنیم
, در اوج گرانیها خرید میکنیم,محمد میگوید:«مشکل مردم ما این است که در اوج گرانی خریدهایشان شدت میگیرد، مثلا چند سال پیش در اوج گرانی مسکن، بیشترین خرید و فروشها را داشتیم.» باز هم این پاسخ برایم قانعکننده نیست. ادامه میدهد:«دلالها هم نقش زیادی در آشفته کردن بازار مسکن دارند. باید دلالها از حلقه خرید و فروش حذف شوند و مثل هر محصول دیگری، خانه هم از سازنده به دست مشتری برسد.»
,حرفهایش به اینجا که میرسد میگویم:«اگر بگویم خود مشاورین املاک مهمترین دلالها هستند ناراحت نمیشوی؟» قبول دارد اما معتقد است دلالهای اصلی که بر نوسان قیمت ها تاثیرگذارند امثال او نیستند. و البته راست هم میگوید! مشاور املاک دیگری میگفت:«دلالیها نمیتواند بر قیمتها تأثیر چندانی بگذارد. مشکل اصلی در ناهمگونی عرضه و تقاضا و رکود است.»
,یتیمی به نام حوزه مسکن!
, یتیمی به نام حوزه مسکن!,مشاورین املاک میگویند حوزه مسکن بدون متولی مانده است. مالکان هرطورکه بخواهند روی ملکشان قیمت میگذارند بدون این که قاعدهای بر قیمتگذاری حاکم باشد. مشکل دیگری که در این صنف وجود دارد این است که خیلیها بدون داشتن تخصصهای لازم مجوز فعالیت گرفتهاند.
,قصه پرغصه اخذ مالیاتِ حدسی!
, قصه پرغصه اخذ مالیاتِ حدسی!,اخذ مالیات از مشاورین املاک هم قصه جالبی دارد. آقای اعتمادی میگوید:«یک نفر در اداره دارایی مینشیند و وقتی شما به او مراجعه میکنید میگوید من حدس میزنم شما مثلا 100 میلیونتومان درآمد داشتهاید! دقت کنید، حدس میزند! و اینگونه میزان مالیات تعیین میشود. بدون این که به اسناد مالی شما توجه کنند»
,به خودمان اعتماد نداریم
, به خودمان اعتماد نداریم,نکته تکاندهندهای که آقای اعتمادی میگوید بسیار تأملبرانگیز است:«شخصی از آلمان آمده بود و از من درباره نرخ مالیات بر ارزش مستغلات سوال کرد. من شرایط پرداخت مالیات را برایش توضیح دادم. او از من خواست اسناد مربوطه را برایش تهیه کنم و گفت اگر اسناد پرداخت مالیاتم را به ادارات مربوطه در آلمان نشان بدهم به من تخفیف میدهند!» ما در داخل کشور حرف یکدیگر را قبول نداریم و اسنادمان برای ادارات ارزشی ندارد.
,باز هم باید منتظر گذشت زمان باشیم
, باز هم باید منتظر گذشت زمان باشیم,کوتاه سخن؛ اجرای طرح ساخت خانه ی 30 متری!، اعطای یکی دو هزار متر زمین به هر ایرانی!، افزایش مبلغ وامهای مسکن یا افزایش مهلت بازپرداخت وامها و دهها راهحل معقول و نامعقول دیگر همه پیشنهاداتی است برای رفع مشکل مسکن به ویژه در بین نسل جوان.
,ظاهرا باید صبر کرد تا زمان مشخص کند بالاخره حل مشکل مسکن که یکی از هزاران مشکل جوانان و بلکه عموم مردم است به کجا ختم میشود. هرچند خیلیها معتقدند اگر قرار بود اتفاقی مهمی در این دولت رخ دهد تا حالا رخ داده بود!
,پینوشت: در طول جستجو برای نگارش این متن به نکات جالبی درباره روندهای عجیب حاکم بر نظام مهندسی و اداره ثبت برخورد کردیم که پرداختن به آنها مجال ویژهای میطلبد. این روندها باعث افزایش قیمت اولیه ملک میشوند و به گمان فعالان حوزه مسکن با اصلاح آنها میتوان قدری از عمق فاجعه مسکن کاست!
,تهیه و تنظیم: محسن حسن زاده
,انتهای پیام/
]
ارسال دیدگاه