گزارش تحلیلی از صنعت مسکن؛
افزایش هزینه ساختوساز در پروژه های مسکن
هزینه ساخت مسکن در پایتخت به ۶۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید؛ رکود معاملات و جهش ۱۰۰ درصدی مصالح، بازار را در دام رکود تورمی گرفتار کرده است.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ بازار مسکن ایران مدتهاست از مدار ساده عرضه و تقاضا خارج شده است. امروز هر مترمربع ساختمان، آینه تمامنمای پیچیدهای از قیمت زمین، آهن، سیمان، دستمزد، حملونقل، ریسک سیاسی، نرخ ارز و انتظارات تورمی است. وقتی رئیس انجمن صنعت ساختمان از رسیدن کف هزینه ساخت مسکن اجتماعی به حدود ۴۰۰ دلار (معادل ۶۰ میلیون تومان) برای هر متر مربع سخن میگوید، این رقم صرفاً یک برآورد فنی نیست. این عدد، زنگ خطری برای آینده خانهدار شدن طبقه متوسط و کمدرآمد است.
افزایش هزینه ساخت در دو ماه اخیر
تنها یک نوسان مقطعی در بازار مصالح نیست. جهش بهای نهادههای ساختمانی نشان میدهد بخش تولید مسکن در معرض فشاری چندجانبه قرار گرفته است. فولاد، سیمان، مصالح پایه، تجهیزات تأسیساتی، حملونقل و نیروی انسانی، همگی در مسیر افزایش قیمت قرار دارند. وقتی شنیده میشود برخی مصالح ساختمانی تا ۱۰۰ درصد رشد کردهاند، معنایش روشن است: سازنده دیگر نمیتواند با محاسبات قبلی پروژهای را آغاز یا تکمیل کند، حتی اگر زمین در اختیار داشته باشد.
در چنین شرایطی، مفهوم «کف قیمت ساخت» اهمیت راهبردی پیدا میکند. کف قیمت یعنی حداقل هزینهای که بدون احتساب زمین، مجوزها، مالیاتها، عوارض، هزینه مالی و سود سازنده باید پرداخت شود تا یک واحد مسکونی ساخته شود. بنابراین اگر کف ساخت به ۶۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده باشد، قیمت نهایی مسکن در بازار مصرف قطعاً بسیار بالاتر از این رقم خواهد بود. در نتیجه، فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه، باز هم عمیقتر میشود.
نکته مهم دیگر آن است که افزایش هزینه ساخت، فقط بازار خرید و فروش را تحت تأثیر قرار نمیدهد؛ بازار اجاره نیز دیر یا زود از آن اثر میپذیرد. وقتی تولید مسکن کند میشود، عرضه واحدهای تازه کاهش مییابد. کاهش عرضه در برابر تقاضای انباشته، فشار را به بازار اجاره منتقل میکند. نتیجه آنکه خانواری که توان خرید ندارد، در بازار اجاره هم با افزایش هزینه روبهرو میشود. این همان چرخه معیوبی است که سالهاست مسکن را از یک کالای مصرفی به یک بحران اجتماعی تبدیل کرده است.
از سوی دیگر، رکود معاملات ملکی باعث نشده قیمت ساخت متوقف بماند. این یکی از تناقضهای مهم اقتصاد مسکن در ایران است. ممکن است مردم کمتر خانه بخرند، سازندگان کمتر پروژه تعریف کنند و سرمایهگذاران با احتیاط حرکت کنند، اما هزینه تولید همچنان بالا میرود. در چنین وضعیتی، بازار وارد رکود تورمی میشود؛ یعنی معامله کم است، اما قیمت پایین نمیآید. این وضعیت برای مصرفکننده زیانبار و برای تولیدکننده فرساینده است.
اظهارات فعالان صنعت ساختمان درباره خروج سرمایهگذاران از بازار ملک نیز جای تأمل دارد. وقتی خرید خانه برای شهروندان عادی از اولویت خارج میشود و سرمایهگذار هم به دلیل ریسک، کمبود نقدینگی و نامشخص بودن آینده اقتصادی عقب مینشیند، موتور ساختوساز خاموشتر میشود. این خاموشی در کوتاهمدت شاید در قالب کاهش معاملات دیده شود، اما در میانمدت به کمبود عرضه، فرسودگی بیشتر بافت شهری و افزایش فشار اجاره منجر خواهد شد.
مسئله مهم دیگر، پیوند مستقیم صنعت ساختمان با دهها صنعت دیگر است. ساختمان فقط دیوار و سقف نیست؛ زنجیرهای از فولاد، سیمان، پتروشیمی، حملونقل، خدمات فنی، تأسیسات، کاشی، سرامیک، شیشه، چوب، برق، لوله و نیروی کار را فعال میکند. بنابراین رکود ساختوساز بهمعنای رکود بخشی از اقتصاد ملی است. هر پروژهای که متوقف میشود، فقط چند واحد مسکونی کمتر تولید نمیکند؛ بلکه فرصتهای شغلی و گردش مالی گستردهای را نیز از بین میبرد.
در این میان، سیاستگذار نمیتواند صرفاً با دستور، وعده یا طرحهای شعاری بازار را کنترل کند. اگر هزینه ساخت بالا رفته، باید ریشههای آن بررسی شود؛ از قیمتگذاری و توزیع مصالح گرفته تا دسترسی سازندگان به تسهیلات بانکی، ثبات مقررات، کاهش عوارض غیرضروری و تسهیل صدور مجوزها. ساخت مسکن ارزانقیمت بدون کنترل هزینه تولید، بیشتر شبیه آرزوست تا سیاست اجرایی.
برنامههایی مانند مسکن اجتماعی یا مسکن حمایتی نیز در چنین فضایی با چالش جدی روبهرو هستند. وقتی کف ساخت به ارقام سنگین رسیده، دولت برای اجرای پروژههای حمایتی باید منابع مالی واقعی، زمین مناسب، زیرساخت شهری و سازوکار شفاف تأمین مصالح داشته باشد. در غیر این صورت، پروژهها یا نیمهتمام میمانند یا با افزایش قیمت مکرر از دسترس همان گروه هدف خارج میشوند.
افزایش زمان انتظار برای خرید خانه، دیگر یک آمار خشک اقتصادی نیست. اگر یک خانوار برای خرید واحد مسکونی معمولی باید سالها پسانداز کند و هر سال نیز قیمتها سریعتر از درآمد او رشد کند، دیگر با مسئلهای صرفاً اقتصادی مواجه نیستیم. این وضعیت بر ازدواج، مهاجرت، کیفیت زندگی، حاشیهنشینی و امنیت روانی جامعه اثر میگذارد.
واقعیت این است که بحران مسکن از نقطه فروش آغاز نمیشود؛ از نقطه تولید آغاز میشود. وقتی ساختن گران، پرریسک و کمبازده شود، خانه کمیابتر و گرانتر خواهد شد. بنابراین بحث امروز فقط درباره گرانی مصالح نیست، بلکه درباره آینده دسترسی مردم به سرپناه است. اگر سیاستگذار این هشدار را جدی نگیرد، جهش هزینه ساخت امروز، به بحران عمیقتر مسکن فردا تبدیل خواهد شد.
ارسال دیدگاه