دکتر بابایی اقدم :
تصمیمات مدیریتی نامناسب، جهت توسعه تبریز را تغییر داد / لوایح شتاب زده؛ تصمیمات شکننده
"تبریزبیدار" با توجه به مبحث "جذب سرمایهگذاری" که این روزها در شورای شهر و شهرداری تبریز در جریان است طی مصاحبه هایی به بررسی جایگاه و اهمیت جذب سرمایهگذاری پرداخته است. دکتر فریدون بابایی اقدم از جمله مهمانان ما در این پرونده است که مبحث سرمایه گذاری را از ابعاد متفاوتی مورد بحث و بررسی قرار می دهد.[
به گزارش شبکه اطلاع رسانی دانا به نقل از تبریز بیدار، اشاره: یکی از ابعادی که دکتر بابایی اقدم به اهمیت آن در سرمایهگذاری و جذب سرمایهگذاران پرداخته موضوع مکان یابی پروژهها در شهر تبریز است. اهمیت صحبتهای این عضو شورای شهر تبریز از آن جهت می باشد که رشته تحصیلی وی نیز با موضوع مورد بحث مصاحبه مرتبط است و صحبت ها را کارشناسانه و آکادمیک پیش می برد. بابایی اقدم دکترای شهرسازی دارد.
, شبکه اطلاع رسانی دانا, تبریز بیدار,,
بحث سرمایهگذاری یکی از مهمترین بحثهای موجود در شهرداری و شورای شهر تبریز است. این مبحث را چگونه ارزیابی میکنید؟
,,
اگر بخواهیم آسیبشناسی از وضعیت موجود سرمایهگذاری در تبریز را داشته باشیم باید بگویم در طی یک دهه اخیر شاهد طرح این موضوع در حوزه مدیریت شهری بوده ایم. با وجود محدود بودن منابع و عدم امکان برای مدیریت حوزه عمرانی صرفا با اکتفا به در آمدهای شهرداری، مسأله بایستگی وجود سرمایهگذاری در شهر بلا منازع و بدون شک است. تبریز شهری است سنتی با بافتهای تاریخی، فرسوده و ناکارآمد که برای گذر به زمان کنونی و معاصرسازی نیازمند منابع مالی بسیار بزرگی میباشد که بودجه کنونی کفاف آن را نخواهد داد و ناگزیر به استفاده از منابع خارج از بودجه شهرداری هستیم.
,,
اما مهمترین مسأله و آسیبشناسی ما در حوزه سرمایهگذاری در چند دهه اخیر مربوط به طرحهای توسعه شهری بوده است. در واقع در شهرهای موفق جهان علاوه بر تعریف محدوده ای تحت عنوان محدوده قانونی محدوده دیگری تعریف کرده و کاربریهای محلهای مختلف را از قبل تثبیت نکردهاند و همواره دست مدیران شهری را در این زمینه باز گذاشتهاند. به عنوان مثال، در شهر دبی محدوده ای با نام "دبی لند" تعریف شده است که هیچ کاربری برای اراضی آن تعریف نشده و سرمایهگذار طرح خود را مطرح میکند و مجوزها صادر شده و کاربری مطرح شده توسط سرمایهگذار بررسی، مصوب و اجرا می شود؛ به این گونه مدیریت، انعطاف پذیری در حوزه طرحهای توسعه شهری گفته میشود.
,,
در آسیبشناسی بحثهای سرمایه گذاری مهمترین مسأله این است که تا کنون ما در طرحهای توسعه شهری انعطافپذیری نداشتهایم و این مسأله منجر به مکانیابیهای غلط در کاربریهای شهری شده است که نمونههای مختلفی را در سطح شهر داریم.
,,
اما مسألهای که در مورد تبریز وجود دارد این است که ساختار کاسهای شکل تبریز تعریف منطقه شهری نامحدود را برای آن را به سختی ممکن می کند. دبی که شما مثال زدید به جهت بومی امکان گسترش عمودی زیادی در محدوده منطقه شهری دارد اما کوههای اطراف تبریز امکان گسترش همه جانبه به محدوده شهر تبریز را نمی دهند.
,,
بنده درسی با عنوان جغرافیای شهری را در طی 12 سال گذشته، تدریس کرده ام که در این درس دو موضوع داریم: موقع شهری و مقر شهری. صحبت بنده مقر یا محل قرارگیری، سایت یا همان نشستگاه شهری است. این که شهر در چه زمینی و با چه مشخصاتی شکل گرفته است. ما از حالت کاسهای بودن شهر تبریز و شکل قرار گیری شکوه داریم.
,,
در سال 1374 مهندسین مشاور عرصه طرحی تهیه کرده و به تصویب رساندند و در این طرح به دلیل چیزی که ما از آن به عنوان محدودیت طبیعی یاد می کنیم، جهات توسعه "تبریز - امند" را برای توسعه منطقه شهری تبریز در نظر گرفتند. در این طرح سعی شد توسعه تبریز در جهت غرب شهر در امتداد امند (روستایی در 15 کیلومتری غرب تبریز) ادامه یابد. به این ترتیب مهندسین مشاور با نظر به محدودیتهای شرق تبریز چنین پیشنهادی را ارایه دادهاند و ورزشگاه یادگار امام(ره) و برخی از تأسیسات زیربنایی نظیر مخازن آب و سایر طرحها از قبل برنامهریزی شد؛ اما تصمیمات مدیریتی متفاوتی که در شهر رخ داد باعث شد این روند کاملاً دگرگون شود.
,,
چرا تصمیمات مدیریتی بر خلاف مطالعات مهندسین مشاور و طرح جامع توسعه تبریز اتفاق افتاد؟
,,
شرایطی در شهر داریم که عملاً طرحهای توسعه شهری که هدایتگر توسعه شهری میبودند باید استقلال عملی را داشته باشند و البته (این استقلال عملی را) نداشتند. وقتی طرح جامع تدوین شده می بایست اجرا می شد. نمیشود که طرح به چنین بزرگی را لغو کرد و جهات توسعه جدیدی ایجاد کرد.
,,
این که طرح توسعه با آن وسعت لغو شده و جهت توسعه شهر عوض شود مناسب نیست. ضمن اینکه محدوده بافت پر ما حدودا 12 هزار هکتار است و ما 13 هزار هکتار دیگر به عنوان جهات توسعه پیشنهادی مطرح کردیم و مجموعاً 25 هزار هکتار شده، بنده با این کار کاملاً مخالفم؛ به دلیل اینکه در این طرح تفضیلی 25 هزار هکتاری کاربریهایی را پیشنهاد کردهایم که در این چند ساله که از تهیه طرح تفضیلی میگذرد بسیاری از آنها تغییر کاربری یافتهاند. جاهایی را به عنوان جنگلکاری لکهگذاری کردهایم که امروزه ساخت و سازهای غیر مجاز در آن رخ میدهد. اینکه ما لکهگذاری را انجام میدهیم ولی توانایی اعمال کنترل و نظارت بر آنها را نداریم و در کمترین زمان ممکن از کاربری پیشنهادی فاصله میگیریم از آفتهای طرحهای توسعه شهری ماست.
,,
پس عدم تحققپذیری طرحهای توسعه شهری را مهمترین مشکل در توسعه شهر و حتی اثرگذاری پروژههای سرمایه گذاری میدانید؟
,,
بله شهرسازی مثلثی است که ضلع اول آن مردم، ضلع دوم آن دولت و ارگانهای متولی و ضلع سوم آن طرحهای توسعه شهری است. نقش طرحهای توسعه شهری بسیار مهم است. در اینجا ما عملاً یک ضلع از اضلاع مثلث را حذف کردهایم در شرایطی که مثلث نمیتواند دو ضلع داشته باشد.
,,
به غیر از مسایل مرتبط به مکانیابی در هفتههای اخیر به مشکل دیگری هم در مسأله جذب سرمایهگذاری اشاره شده و آن هم نبودن مکانیزم برای جذب سرمایهگذار است. نظر شما در این مورد چیست؟
,,
به نظر بنده ایراد دیگری هم وجود دارد و آن هم عدم شفافیت این پروژههاست. به عنوان مثال سرمایهگذار، شهردار منطقه و مدیران شهرداری ویژگیهای مختلف و جداگانه ای را از پروژهها بیان میکنند. برای مثال، این پارادوکس را در جریان مطالعات ترافیکی یکی از پروژهها شاهد بودیم. به زعم بنده پروژهها در فضای شتاب آلودی مطرح شدهاند و شروع کار هم خیلی شتابآلود بودهاند و بعداً فرایند کار به درستی طی نشده است.
,,
میخواهم به مسأله دیگری هم اشاره کنم و آن بحث سرانههاست. مسأله دیگر سرانههای موجود در بحث تجاری است. وضع موجود 1.5 متر سرانه تجاری است که با توجه به برداشت مهندسین مشاور در طرح پیشنهادی آن را در طرح پیشنهادی 2.2 قید کردهاند. در نگاه اول وقتی رقم را میشنویم و برخی از مراکز تجاری که در کسادی کامل به سر میبرند را میبینیم به این مسأله پی میبریم که وقتی با سرانه 1.5 متری بسیاری از مراکز تجاری خالیاند چه لزومی برای افزایش 0.7 درصدی سرانه وجود دارد؟ این مسأله کاملاً منطقی است ولی وقتی فراتر از مرزهای کشور به مسأله مینگریم مشاهده میکنیم که آنها اقتصاد ترکیبی را سرلوحه برنامههایشان قرار داده اند.
,,
در شهرهای موفق شکل جدیدی از اقتصاد شهری تحت عنوان گردشگری شهری شکل گرفته است. در این گردشگری شهری، قسمتی از این گردشگری شهری به مسایل فرهنگی- تاریخی بر میگردد ولی در کنار آن خرید شهری نیز وجود دارد که ما را به گردشگری شهری برساند که در بسیاری از شهرهای دنیا انجام می پذیرد.
,,
میشود گفت قسمتی از این مسأله را لاله پارک انجام می دهد. وقتی تورهای لاله گردی از تهران به سمت تبریز روانه میشود نشان میدهد که با ایده گردشگری شهری، میتوان حتی بیشتر از سرانه 2.2 متری نیز برای مراکز تجاری در نظر گرفت. اگر فقط جمعیت 1.5 میلیون نفری تبریز مد نظر باشد سرانه 1.5 متری کافیست ولی چون دید ما و حرکت ما رو به جلوست ناگزیر باید منابع درآمدی جدید و پایدار نیز تعریف کنیم. شما با این مثال اگر تصور 5 میلیون گردشگر سالانه را بکنید واقعا تأثیر بسزایی در اقتصاد شهر خواهد داشت. با این وجود باید از سرمایهگذاری در شهر استقبال شود ولی به شکلی که عرض کردم.
,,
ما در بحث سرمایهگذاری دو مسأله داریم: یکی برنامهریزی برای جذب سرمایهگذاران بعدی و دیگری مدیریت کردن پروژههایی که با مشکل مواجه شدهاند مانند پروژه آیسان. سناریویی هم بود که سرمایهگذاری مانند عظیم زاده برای مدیریت این پروژه بیاید اما آن قدر حرف و حدیث زیاد شد که هیچ تصمیم نهایی هنوز در مورد پروژه آیسان گرفته نشده است. برای این پروژه چه باید بکنیم؟
,,
ما علاوه بر سرمایهگذارانی که به آذربایجان تعصب خاصی دارند (مانند آقای عظیم زاده) نباید از سرمایهگذاران خارجی نیز غافل شویم. چهار همایش سرمایهگذاری خارجی برگزار کردیم ولی سرمایهگذار خارجی نیاوردیم. تا کنون به دنبال سرمایهگذاران ایرانی بودهایم که در خارج بودهاند. هستند سرمایهگذاران خارجی که مانند سرمایهگذار فلسطینی که در سفر دبی با وی صحبت کردیم تأکید میکردند که ما زمین را نیز میخریم مراحل کلی کار را نیز انجام میدهیم و منابع مالی را نیز خودمان تأمین میکنیم. اینکه در اینجا بوروکراسی به نوعی دست سرمایهگذار را باز میگذارد تا با کمترین سرمایه وارد گود شود، سرمایهگذاری واقعی نیست! برای مثال آقای عظیمزاده یا سرمایهداران دیگری که در بحث مدرسهسازی هم فعال بودهاند میتوانند به این شهر بیایند. به این شهر دین دارند باید ادا کند. ما وارث پروژههایی هستیم که غلط یا درست مکان یابی و شروع شدهاند و اغلب نیز در درصد پیشرفت پایینی به سر میبرند؛ برای مثال پروژه آیسان در حد سه درصد پیشرفت فیزیکی داشته! اگر واقعا امکان ادامه کار با این افراد نیست مجموعه شورا و شهرداری باید این مسأله را حل کنند و از سرمایهگذاران جدید حمایت کنند. تنگ نظریهایی بوده که باعث ناامنی فضا برای سرمایهگذار شده و این ناامنیها باید از بین برود. چرا جاهایی که از لحاظ مدنیت پایین تر از ما هستند توانستهاند ولی ما نمیتوانیم!
,,
اشکال در کجاست؟
,,
اشکال اصلی در بحث قوانین و مقررات ماست اینکه در بحث درصدها چانهزنیهایی بین سرمایهگذار و سیستم مدیریت شهری ایجاد میشود خوب نیست. ما باید آیتمهایی تعریف کنیم که با پردازش و وزندهی آیتمها درصد اتوماتیک ایجاد شود که مبنای منطقی داشته باشد و قابل دفاع باشد و نقش لابی و غیره از درصد دهی حذف شود نه اینکه درصدها هر روز به یک عدد تغییر کند.
,,
چاره کار در چیست؟
,,
معاونت سرمایهگذاری شهرداری و شرکت سرمایهگذاری وابسته به شهرداری مقررات را تدوین کردهاند و نظارت هم نیز از طریق شورا باید باشد اما تا به حال بحث اصلی ما در بحث مکان یابی بوده است. لاله پارک چون تا حدودی از فضای جمعیتی شهر به دور بوده موفقتر عمل کرده و سرمایهگذار واقعیتر بوده و همین باعث موفقیت پروژه شده است.
,,
شما از کسانی بودید که از سرمایهگذار لاله پارک خواستهاید در مناطق دیگر نیز سرمایهگذاری کند اما با توجه به زیاد شدن درصد شهرداری، آیا سرمایهگذار این کار را خواهد کرد؟ آیا خواهش الزام آور است؟
,,
اکثر دوستان و حتی مشاور حقوقی شورا رأی بر این داشتند که تصویب لایحه نمیتواند مشروط باشد. صرفا میتوان خواهش کرد خواهش هم الزام آور نیست! ممکن است قبول نکنند و به روش فعلی ادامه دهد.
,,
اگر مبدأ مراجعین لاله پارک بررسی شود به نتایج مناسبی میرسیم. به نظر بنده اگر همین پروژه با فاصله 15 کیلومتری از شهر در غرب شهر احداث میشد هم به پیشرفت آن مناطق کمک میکرد و هم سفرهایی طولانی را کم کرده و هدف اصلی سرمایهگذاری نیز برآورده میشد. گاهی کاری را انجام میدهیم بحثی را میکنیم ولی خودمان پایبند نیستیم. لاله پارک در حریم گسل تبریز بنا شده است. در بسیاری از مواقع مطالعاتی انجام میدهیم ولی با کنار گذاشتن مطالعات بر اساس انگیزههای تجاری تصمیمگیری میکنیم از این جهت که خرده فروشیها در آنجا بنا شده مناسب است اما اگر در قسمتی میبود که ثقل جمعیتی بیشتری داشت بهتر بود. اگر همان سرمایه در جای دیگری از تبریز به جز مرکز شهر بود بهتر بود. عمدهترین مشکل گسل و مکانیابی است.
,,
ما با گذر از شورای 11 نفره به شورای 21 نفره رسیدهایم! در شورای 21 نفره افراد نظرات متفاوتتری دارند؛ نگاهها مختلفند. بنده از دید شهرسازی به موضوعات نگاه میکنم، همکاری با دید فرهنگی و دوستی دیگر نیز با دید اقتصادی.
,,
مشکل ما از طریق طرحهای توسعه شهری قابل حل است. تا زمانی که دیدگاه ما ارتقاء نیافته و تصویب نشده، مشکل خواهیم داشت.
,,
با این همه مشکل برای جذب سرمایهگذار، وقتی یک سرمایهگذار به شهر می آید این رفتار شورا در جریان افزایش درصد شهرداری آیا سبب رفتن سرمایهگذار نخواهد شد؟
,,
نه، کمی فضا را شلوغ می کنند. وقتی در پروژهای زمین در اختیار سرمایهگذار قرار داده میشود باید منافع شهر نیز در نظر گرفته شود. بنده به آقای دکتر دبیری هم گفتم به گونهای لوایح سرمایهگذاری به شورا آورده شوند که نقطه نظرات تمامی شورا برآورده شود. حتی با جلسات غیر علنی نیز باید به جایی رسید که 80-90 درصد رأی بیاورند.
,,
معمولا لوایح به شورا در فضای شتابزدگی میآید؛ اسم دو فوریتی روی آن گذاشتهاند رأی گیری سریعی را انجام میدهند و در نتیجه رأی شکنندهای نیز میآورند. مشکل در اینجاست. این مسایل که در جریان این پروژهها به وجود آمد خوب نبودند دلیلش هم شاید این بود که خیلی به سرعت همه چیز اتفاق افتاد.
,,
حمایتها بیشتر به خاطر سرمایهگذار بودن شهر و مشکلساز نبودن برای مدیریت شهری بوده و جای تشکر و تقدیر دارد.
,متأسفانه آیسان در حدی پیش رفته که شاید با انتخاب سرمایهگذار خوب عمده مشکلات آیسان را بتوان حل کرد ضمن اینکه بحث حمل و نقل هم باید حل شود.
,,
و حرف آخر؟
,بنده در مصاحبهها ارزیابیهایم را از عملکرد شورا گفتهام.
,متأسفانه بیشتر مراجعهها به شورا به علت مسایل شخصی، شغلی و غیره است و چون برآورده نمیشود تبلیغات منفی شروع میشود؛ حتی گاهی برای مسایل شخصی و ماده 100 نیز سراغ ما میآیند انتظار این است که در دیدارهای مردمی حوزه شهر و مشکلات آن مورد بحث باشد.
]
ارسال دیدگاه